購房過程中，瞭解「房屋貸款成數」是至關重要的一環。貸款成數直接影響您能夠獲得多少貸款，進而影響您在購房中的籌碼。本文旨在全面解析房貸成數的計算方式，以及影響貸款額度的各種因素。這些知識將有助於您在購屋過程中精明理財，制定更合理的財務策略，同時也更容易適應銀行的貸款標準，為您的置產計畫打好基礎。
一、房貸成數是什麼？
房貸成數是在購屋過程中至關重要的貸款評估指標。這是指銀行願意核貸給您的貸款額度，與您房屋總價值的比率。
1.房屋貸款成數是怎麼計算的？
房貸成數即為銀行核給您的貸款額度，占您的房屋價值比率。一般而言，貸款成數會影響借款人需自付的頭期款金額，以及整體貸款的金額。房屋貸款成數的計算通常包含以下兩個要素：
- 貸款金額： 銀行願意提供的貸款金額，即借款人可借到的資金。
- 房屋估價價值： 房屋的估價價值，通常是由專業的估價師評估，或參考房地產市場的價格。
不同的金融機構和貸款產品可能有不同的貸款成數限制，一般而言，成數愈高，借款人須自付的頭期款愈低，但也代表貸款的總金額愈高。
2.房屋貸款可以貸多少？
房屋貸款的可貸額度是根據銀行的鑑估淨值計算而來，而非實際成交價。一般而言，銀行貸款的成數通常以實際成交價的9成左右為基準。然而，考量到風險與市場變動，大多數銀行設定的貸款成數最多為鑑價的8成左右。這表示，您的實際可貸額度僅落在實際成交價的7.2～7.5成左右範圍內。
換句話說，如果您擁有一棟1000萬的房產，銀行可能最多只願意貸給您800萬左右的金額。這也意味著您需要自行支付一部分的購房款項，通常為成交價的2～2.5成。在規劃購屋預算時，務必考慮到這點，以確保您有足夠的財力應對首期支付。
這個成數反映了銀行對您的信用、還款能力等因素的評估，同時也影響了您實際購房的資金籌措情況。在考慮購屋時，清楚瞭解和評估房貸成數是確保順利購房的重要一環。
二、房屋貸款成數不足的原因？
房貸成數不足原因，可能包括個人信用狀況不佳、收入不足、負債過高、房屋估價不高、屋況不佳等。
1. 銀行鑑估值與實際成交價差距太大
銀行可能認為您的房子買貴了，這將影響您的貸款成數。銀行鑑估值與實際成交價的差距可能對您的貸款成數產生影響。銀行有可能認為您購買的房產價格較高，進而降低貸款比例。在購屋前，建議使用內政部實價登錄2.0系統查詢附近的實際房價，並與2至3家銀行進行估價，以獲得更客觀的市場評估，有助於您進行更有效的議價並評估自備款的需求。
2. 房子有哪些因素會影響貸款成數？
房屋的種類和各種因素都會對貸款成數產生影響，而瞭解這些因素有助於您更清晰地計畫購屋預算。首先，不同類型的房屋，如預售屋、新成屋和中古屋，其貸款成數存在明顯的差異。預售屋通常能夠獲得較高的貸款成數，約為8成，而新成屋則介於7到8成之間，中古屋則相對較低，約為5到7成。
此外，房子的格局、採光通風、裝潢等方面也會對銀行的估價產生影響。例如，擁有較佳的格局和通風環境的房屋可能獲得更高的估價，進而提高貸款成數的可能性。
（1）依使用及完工狀況分類
| 房屋類型 | 貸款成數 |
|---|---|
| 預售屋 | 8成 |
| 新成屋 | 7~8成 |
| 中古屋 | 5~7成 |
（2）依建物類別分類
| 房屋類型 | 貸款成數 |
|---|---|
| 電梯大樓 | 7~8成 |
| 公寓 | 7~7成5 |
| 透天厝 | 6~7成5 |
| 別墅 | 6~7成 |
| 套房 | 5~7成 |
根據建物類別的分類，不同樓型也有不同的貸款成數。電梯大樓通常能夠獲得7到8成的貸款成數，公寓為7到7成5，透天厝為6到7成5，而別墅的貸款成數則介於6到7成之間。套房的情況相對複雜，貸款成數在5到7成之間，甚至有些銀行不提供套房貸款。
總體而言，瞭解這些影響貸款成數的因素將有助於您在購屋過程中更具有計畫性，使您能夠更好地應對購屋相關的金融安排。
3.個人的三大因素：收入、信用、負債
個人在申請貸款時，會受到三大關鍵因素的影響，這些因素直接影響著銀行或貸款機構是否願意核准貸款申請。
（1）職業與收入等還款能力證明
收入是其中一個關鍵因素，銀行通常會評估個人的月收入以確定其還款能力。若收入不足以應對貸款還款，銀行可能較不傾向核准貸款申請。
（2）信用狀況以信用評分作為判斷依準
房貸信用評分所代表的信用狀況，是個人申請貸款時另一重要考量因素。若個人信用狀況不佳，例如曾有逾期還款、信用卡透支等情況，這可能影響到銀行對個人的信任度，使其更謹慎評估貸款申請。
（3）負債比過高也會被婉拒
負債水準也是個人貸款審核的關鍵。若個人負債過高，已經背負著其他龐大債務，銀行可能認為新增貸款可能增加風險，因此在核准貸款時可能會較謹慎。
由上述可知，個人的職業收入、信用狀況、負債比是影響貸款審核的三大主要因素。在申請貸款前，個人應評估自身狀況，確保這三大因素處於較佳狀態，以提高貸款審核的成功機會。
總的來說，要最大化您的貸款成數，除了注意房子的類型和狀態外，提前瞭解銀行的評估標準，並針對性地準備資料，將對您的貸款申請有極大的幫助。希望這份詳盡的解析對您的購屋計畫有所助益。