房屋貸款額度全攻略:一篇掌握房貸成數影響關鍵與還款方式詳解

房屋貸款對於購房者而言是一項龐大而複雜的投資,其中「成數/額度」是一個關鍵的概念,直接牽涉到購房者能否實現置產夢想。在這篇文章中,我們將深入探討房貸成數的定義、計算方式,以及影響房貸成數的多種因素。同時,我們將提供實用的方法,協助您提高貸款額度,並介紹不同的還款方式,讓您能夠根據個人情況做出最明智的選擇。

一、房屋貸款可以借多少?

一般而言,銀行的貸款成數在房屋的鑑價淨值基礎上,最高可達80%左右,即銀行願意貸款的金額為房屋鑑價價值的80%。

1.房貸借款額度多少?

房屋貸款的借款額度受多個因素影響。通常,銀行會依據借款人的信用狀況、收入、債務狀況以及所購房產的擔保價值等因素來評估借款額度。借款人可以透過綜合考量自身財務狀況和房產價值,合理規劃借款額度,以確保貸款申請的成功。

2.房屋貸款成數如何計算?

房屋貸款的成數是根據房屋估價或實際成交價計算而得,通常由銀行進行評估。成數是指銀行願意貸款金額與房屋價值的比例,而這個比例受到央行政策、銀行內部政策以及個人信用等多方面因素的影響。

一般而言,銀行會根據房屋估價值的一定比例提供貸款,例如估價的80%。這表示您的可貸額度為房屋價值的80%,剩餘的20%需由您自行支付作為頭期款。若以實際成交價計算,則可貸額度會根據成交價的一定比例,通常為實際成交價的80%左右。

二、影響房貸成數因素?如何提高房貸額度?

房屋貸款成數受多方面因素影響,了解這些因素能夠幫助借款人更全面地評估貸款可能面臨的挑戰:

1.房貸成數會受哪些因素影響?

(1)房屋分級條件

銀行會根據房屋的地理位置進行分級,通常偏好六都區域,並細分為不同的地點條件,如蛋黃區、蛋白區、重劃區等。六都區域或A、B、C三個區域可能獲得較高的成數,而E區可能較難核貸。

貸款人分級條件也是重要考量,根據職業分為A、B、C三個等級,A級客戶可能享有較好的房貸成數,而C級客戶可能相對難核貸。

(2)貸款人信用條件不足

  • 負債比例
    銀行可接受的負債比例約為70%,確保月薪支出和其他債務不影響理想的房貸成數。若個人負債過高,可能導致房貸成數不足。
  • 信用評分
    提前養成良好的信用評分對貸款影響極大。使用信用卡超過一年,按時繳費且全額繳清有助於提升房貸信用評分。信用評分低可能導致房貸成數下調,甚至難以核貸。

總括而言,房屋貸款成數的不足可能來自於房屋和個人雙方的因素,包括地點、職業、信用評分等。借款人在購屋前應謹慎評估這些因素,以確保獲得理想的貸款條件。

2.如何可以貸到房貸最高額度?

如何取得最高額度的房貸是許多購房者關心的問題,以下是提高貸款成數的方法:

  1. 提早養信用
    建立健全的信用評分是申請最高額度房貸的關鍵。提前透過信用卡、小額貸款等方式建立穩定的信用紀錄,確保按時還款。
  2. 提供財力證明
    清晰的財力證明是影響銀行評估的關鍵因素。提供穩定的工作收入、資產證明、投資收益等文件,有助於銀行正確評估你的還款能力,提高貸款額度。
  3. 提供保證人或擔保品
    若你的信用狀況有限,考慮提供擔保品或邀請親友擔任保證人。這可以增加銀行對你的信任,進而提高貸款額度。
  4. 與貸款銀行密切往來
    在貸款前期,建立與貸款銀行的良好溝通與互動。這能夠使你更容易取得有利的貸款條件,包括提高貸款成數。
  5. 找建商或房仲配合的銀行
    一些建商或房仲擁有與特定銀行的合作關係。透過他們推薦的銀行可能能夠享有更優惠的貸款條件,進而提高貸款成數。
  6. 購買房貸壽險
    購買房貸壽險有助於提高貸款的安全性,銀行可能因此願意提供較高的貸款成數。有保障的情況下,風險相對降低,這對銀行而言是一種保護,也可能增加你的貸款額度。

綜合以上方法,借款人應全面考量自身條件,以及選擇合適的房屋貸款策略,以最大化獲得貸款的額度。

三、房貸利率與期限試算?

選擇利率計算方式和還款年限時應謹慎衡量,以符合自身的財務狀況和未來計畫。

1.房貸期限如何選擇?

  • 還款年限的影響
  1. 短期還款(例如20年): 每月還款金額較高,但總還款金額較低。適合追求短時間內還清貸款的人,且能負擔較高月付金的借款人。
  2. 長期還款(例如30年): 每月還款金額較低,但總還款金額相對較高。適合希望分攤風險、月負擔較低的人,但要注意支付的利息也會增加。
  • 選擇因素
  1. 個人經濟狀況: 考慮自身收入穩定性,能夠負擔的月供金額。
  2. 投資目的: 如果是投資性質的購房,可依據預期的投資週期選擇不同的還款年限。
  3. 未來規劃: 考慮未來職業規劃、家庭狀況變化等因素。

2.房貸利率多少合理?

  • 一段式利率 vs. 多段式利率
  1. 一段式利率: 利率較低,固定在一段時間內,適合長期穩定收入的自住族群。優點是前期付款較少。
  2. 多段式利率: 有較大的利率浮動幅度,前期利率較低,但隨著時間增長,後期的利率可能調高。適合初期資金較為有限或短期投資的需求。
  • 利率的組成
  1. 指標利率和加碼利率: 要了解銀行所採用的指標利率和加碼利率,以及隨央行政策變動的方式。這會影響利率的穩定性和長期變動情況。

3.房貸試算範例

以500萬貸款為例,利率2%,不同還款期限的選擇,所影響的月付金與最後總還款金額如下:

  • 20年期限: 月付金25,294元,總還款約6,070,600元。
  • 30年期限: 月付金18,481元,總還款約6,653,151元。

綜合考慮以上因素,若經濟條件允許,短期還款可降低總還款成本,但需注意每月支付壓力;長期還款則分攤月付壓力,但總還款成本相對提高。

四、房貸還款方式哪種比較好?

在選擇房貸還款方式時,本息均攤和本金均攤是兩種常見的選擇,各有其優點和適用情境。

1.本息均攤

本息均攤是指每月償還的金額包括本金和利息,而每期的本金償還較本金均攤方式少。這種方式的主要優勢在於每月的還款金額相對穩定,適合那些希望保持固定月支出的借款人。由於前期本金償還較少,初期的還款壓力相對輕,適合資金較為有限或收入相對穩定的個人。

然而,本息均攤的一個缺點是整體還款利息較多,因為在貸款早期,本金償還較少,而利息是根據尚未償還的本金計算的。

2.本金均攤

本金均攤則是每期固定還本金,因此隨著時間推移,每月的還款金額會逐漸減少。這種方式的主要優勢在於整體還款利息較低,因為每期都在償還本金。

本金均攤的一個挑戰是,初期的還款壓力較大,因為每月的還本金較多。這可能對一些資金較為有限的借款人造成困擾。然而,隨著時間的推移,隨著本金減少,每期的還款金額也會降低,對於資金增加的借款人而言,較容易負擔。

3.房貸寬限期

無論是本息均攤還是本金均攤,都可以選擇是否設定寬限期。寬限期允許借款人在一定期間內僅支付利息而不需償還本金,這有助於減輕初期的還款壓力。

在選擇還款方式時,借款人應評估自己的財務狀況、收入穩定性以及未來還款的承受能力。若希望月付金穩定,且初期還款壓力較小,可以考慮本息均攤。若追求整體還款成本較低,且能夠負擔初期較高的還本金,則本金均攤可能是一個更合適的選擇。

QA.房貸成數常見問答

Q.自備款準備不夠,有其他取得資金的辦法嗎?

有的。常見的增加額度方法有:房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)、個人信用貸款、汽車貸款。有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。

Q.先辦信貸再辦房貸,和先辦房貸再辦信貸有差嗎?

有差。一般信貸沒有抵押品,審核會比較嚴格,如果先辦房貸的話,就會拉高你的負債比,之後要再借一般信貸的條件就會變差;但如果是先辦信貸,因為房貸有設定房屋抵押的關係,在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。

Q.有信貸會影響房貸成數嗎?

房貸的核貸成數關鍵在於負債比,如果名下有信貸,打算再申請房貸,只要負債比例不超過60%,基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。

購房旅程中的每一步都是重要的,而理解和合理利用房貸成數則是確保順利實現置產目標的重中之重。透過本文提供的資訊,相信您將更有信心面對貸款挑戰,為您的未來打造一個穩固的家。在複雜的房貸世界裡,讓我們攜手一同探索,為您的置產之路描繪更清晰的藍圖。