房屋貸款對於購房者而言是一項龐大而複雜的投資，其中「成數／額度」是一個關鍵的概念，直接牽涉到購房者能否實現置產夢想。在這篇文章中，我們將深入探討房貸成數的定義、計算方式，以及影響房貸成數的多種因素。同時，我們將提供實用的方法，協助您提高貸款額度，並介紹不同的還款方式，讓您能夠根據個人情況做出最明智的選擇。
一、房屋貸款可以借多少？
一般而言，銀行的貸款成數在房屋的鑑價淨值基礎上，最高可達80%左右，即銀行願意貸款的金額為房屋鑑價價值的80%。
1.房貸借款額度多少？
房屋貸款的借款額度受多個因素影響。通常，銀行會依據借款人的信用狀況、收入、債務狀況以及所購房產的擔保價值等因素來評估借款額度。借款人可以透過綜合考量自身財務狀況和房產價值，合理規劃借款額度，以確保貸款申請的成功。
2.房屋貸款成數如何計算？
房屋貸款的成數是根據房屋估價或實際成交價計算而得，通常由銀行進行評估。成數是指銀行願意貸款金額與房屋價值的比例，而這個比例受到央行政策、銀行內部政策以及個人信用等多方面因素的影響。
一般而言，銀行會根據房屋估價值的一定比例提供貸款，例如估價的80%。這表示您的可貸額度為房屋價值的80%，剩餘的20%需由您自行支付作為頭期款。若以實際成交價計算，則可貸額度會根據成交價的一定比例，通常為實際成交價的80%左右。
二、影響房貸成數因素？如何提高房貸額度？
房屋貸款成數受多方面因素影響，了解這些因素能夠幫助借款人更全面地評估貸款可能面臨的挑戰：
1.房貸成數會受哪些因素影響？
（1）房屋分級條件
銀行會根據房屋的地理位置進行分級，通常偏好六都區域，並細分為不同的地點條件，如蛋黃區、蛋白區、重劃區等。六都區域或A、B、C三個區域可能獲得較高的成數，而E區可能較難核貸。
貸款人分級條件也是重要考量，根據職業分為A、B、C三個等級，A級客戶可能享有較好的房貸成數，而C級客戶可能相對難核貸。
（2）貸款人信用條件不足
- 負債比例
銀行可接受的負債比例約為70%，確保月薪支出和其他債務不影響理想的房貸成數。若個人負債過高，可能導致房貸成數不足。 - 信用評分
提前養成良好的信用評分對貸款影響極大。使用信用卡超過一年，按時繳費且全額繳清有助於提升房貸信用評分。信用評分低可能導致房貸成數下調，甚至難以核貸。
總括而言，房屋貸款成數的不足可能來自於房屋和個人雙方的因素，包括地點、職業、信用評分等。借款人在購屋前應謹慎評估這些因素，以確保獲得理想的貸款條件。
2.如何可以貸到房貸最高額度？
如何取得最高額度的房貸是許多購房者關心的問題，以下是提高貸款成數的方法：
- 提早養信用
建立健全的信用評分是申請最高額度房貸的關鍵。提前透過信用卡、小額貸款等方式建立穩定的信用紀錄，確保按時還款。 - 提供財力證明
清晰的財力證明是影響銀行評估的關鍵因素。提供穩定的工作收入、資產證明、投資收益等文件，有助於銀行正確評估你的還款能力，提高貸款額度。 - 提供保證人或擔保品
若你的信用狀況有限，考慮提供擔保品或邀請親友擔任保證人。這可以增加銀行對你的信任，進而提高貸款額度。 - 與貸款銀行密切往來
在貸款前期，建立與貸款銀行的良好溝通與互動。這能夠使你更容易取得有利的貸款條件，包括提高貸款成數。 - 找建商或房仲配合的銀行
一些建商或房仲擁有與特定銀行的合作關係。透過他們推薦的銀行可能能夠享有更優惠的貸款條件，進而提高貸款成數。 - 購買房貸壽險
購買房貸壽險有助於提高貸款的安全性，銀行可能因此願意提供較高的貸款成數。有保障的情況下，風險相對降低，這對銀行而言是一種保護，也可能增加你的貸款額度。
綜合以上方法，借款人應全面考量自身條件，以及選擇合適的房屋貸款策略，以最大化獲得貸款的額度。
三、房貸利率與期限試算？
選擇利率計算方式和還款年限時應謹慎衡量，以符合自身的財務狀況和未來計畫。
1.房貸期限如何選擇？
- 還款年限的影響
- 短期還款（例如20年）： 每月還款金額較高，但總還款金額較低。適合追求短時間內還清貸款的人，且能負擔較高月付金的借款人。
- 長期還款（例如30年）： 每月還款金額較低，但總還款金額相對較高。適合希望分攤風險、月負擔較低的人，但要注意支付的利息也會增加。
- 選擇因素
- 個人經濟狀況： 考慮自身收入穩定性，能夠負擔的月供金額。
- 投資目的： 如果是投資性質的購房，可依據預期的投資週期選擇不同的還款年限。
- 未來規劃： 考慮未來職業規劃、家庭狀況變化等因素。
2.房貸利率多少合理？
- 一段式利率 vs. 多段式利率
- 一段式利率： 利率較低，固定在一段時間內，適合長期穩定收入的自住族群。優點是前期付款較少。
- 多段式利率： 有較大的利率浮動幅度，前期利率較低，但隨著時間增長，後期的利率可能調高。適合初期資金較為有限或短期投資的需求。
- 利率的組成
- 指標利率和加碼利率： 要了解銀行所採用的指標利率和加碼利率，以及隨央行政策變動的方式。這會影響利率的穩定性和長期變動情況。
3.房貸試算範例
以500萬貸款為例，利率2%，不同還款期限的選擇，所影響的月付金與最後總還款金額如下：
- 20年期限： 月付金25,294元，總還款約6,070,600元。
- 30年期限： 月付金18,481元，總還款約6,653,151元。
綜合考慮以上因素，若經濟條件允許，短期還款可降低總還款成本，但需注意每月支付壓力；長期還款則分攤月付壓力，但總還款成本相對提高。
四、房貸還款方式哪種比較好？
在選擇房貸還款方式時，本息均攤和本金均攤是兩種常見的選擇，各有其優點和適用情境。
1.本息均攤
本息均攤是指每月償還的金額包括本金和利息，而每期的本金償還較本金均攤方式少。這種方式的主要優勢在於每月的還款金額相對穩定，適合那些希望保持固定月支出的借款人。由於前期本金償還較少，初期的還款壓力相對輕，適合資金較為有限或收入相對穩定的個人。
然而，本息均攤的一個缺點是整體還款利息較多，因為在貸款早期，本金償還較少，而利息是根據尚未償還的本金計算的。
2.本金均攤
本金均攤則是每期固定還本金，因此隨著時間推移，每月的還款金額會逐漸減少。這種方式的主要優勢在於整體還款利息較低，因為每期都在償還本金。
本金均攤的一個挑戰是，初期的還款壓力較大，因為每月的還本金較多。這可能對一些資金較為有限的借款人造成困擾。然而，隨著時間的推移，隨著本金減少，每期的還款金額也會降低，對於資金增加的借款人而言，較容易負擔。
3.房貸寬限期
無論是本息均攤還是本金均攤，都可以選擇是否設定寬限期。寬限期允許借款人在一定期間內僅支付利息而不需償還本金，這有助於減輕初期的還款壓力。
在選擇還款方式時，借款人應評估自己的財務狀況、收入穩定性以及未來還款的承受能力。若希望月付金穩定，且初期還款壓力較小，可以考慮本息均攤。若追求整體還款成本較低，且能夠負擔初期較高的還本金，則本金均攤可能是一個更合適的選擇。
QA.房貸成數常見問答
Q.自備款準備不夠，有其他取得資金的辦法嗎？
有的。常見的增加額度方法有：房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）、個人信用貸款、汽車貸款。有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案，合計最高可以貸到9成的貸款成數。
Q.先辦信貸再辦房貸，和先辦房貸再辦信貸有差嗎？
有差。一般信貸沒有抵押品，審核會比較嚴格，如果先辦房貸的話，就會拉高你的負債比，之後要再借一般信貸的條件就會變差；但如果是先辦信貸，因為房貸有設定房屋抵押的關係，在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。
Q.有信貸會影響房貸成數嗎？
房貸的核貸成數關鍵在於負債比，如果名下有信貸，打算再申請房貸，只要負債比例不超過60%，基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。
購房旅程中的每一步都是重要的，而理解和合理利用房貸成數則是確保順利實現置產目標的重中之重。透過本文提供的資訊，相信您將更有信心面對貸款挑戰，為您的未來打造一個穩固的家。在複雜的房貸世界裡，讓我們攜手一同探索，為您的置產之路描繪更清晰的藍圖。