二胎房屋買賣是一個複雜的過程，牽涉到抵押權、風險以及必要的法律程序。本文將深入探討二胎房屋買賣中的抵押權，以及可能出現的風險和解決方案。我們還將闡述抵押權的種類、設定流程以及塗銷的重要性。如果您正在考慮進行二胎房屋買賣，這篇文章將為您提供必要的知識和指南。
一、什麼是二胎房屋？認識二順位抵押權
1.抵押權設定目的
抵押權是債權人對房屋的擔保權利，只有當債務存在時才生效，通常用於房屋貸款。抵押權的目的是保障債權人的權益，防止債務人轉讓或出售房屋。如果債務人無法償還債務，債權人可以尋求法律程序，拍賣抵押的房屋，用以償還債款。
2.抵押權的特性
抵押權的目的是為確保債務人遵守還款約定，並具備以下三大特性：
- 可擔保性：債權人可以拍賣抵押不動產以償還債務，優先受償。
- 不可分性：抵押權不受不動產移轉或分割的影響。
- 從屬性：抵押權設定需基於真實債務，由債權人和債務人本人進行，不容許冒名借貸。
3.二順位抵押權的影響
抵押權的順位影響銀行風險評估和房屋可擔保價值。順位越後，風險越高，拍賣所得分配也受影響。銀行通常認為二胎貸款風險高。房屋的可擔保價值由銀行設定，通常為貸款的1.2倍，並不會隨著還款減少。一胎房貸佔用擔保價值多，二胎房貸的可擔保價值降低。
二、有房屋抵押的房子，還可以買賣嗎？
1.二胎抵押買賣的揹胎過戶
在二胎房屋買賣中，揹胎過戶是普遍做法，指未清償抵押權的情況下將房屋過戶給買方，由買方承接原有貸款。有兩種常見的揹胎過戶方法，包括清償方式和債權、抵押權的變化。不論哪種方法，買賣雙方必須明確共識債務清償方式和未來債權情況，以及抵押權的變化情況。
2.二胎抵押房屋買賣的5大注意事項
購買和出售二胎抵押的房屋時，需要牢記以下五大要點以確保自身權益：
- 選擇合法機構：確保賣方申請二胎貸款時選擇合法機構，以確保債權情況清楚明確。
- 代書公正：確保參與買賣流程的地政士具備公正性，如有需要，可透過雙代書辦理手續。
- 釐清債權歸屬：在正式買賣前，買賣雙方必須清楚了解債權和抵押權的歸屬情況。
- 利用履約保證：買方應善用履約保證機制，不應隨意提前清償賣方的私人債務。
- 抵押權未塗銷不付款：如果房屋尚未過戶、抵押權尚未塗銷或變更，應謹慎支付款項。
最終，購買和出售房屋是一項重大決策，應詳細研究、咨詢、比較各種選擇，確保雙方對貸款責任有清晰共識，避免未來可能的法律糾紛。
三、為什麼二胎房屋在買賣市場上不受歡迎？
1.買方風險
二胎抵押權的特性使得其隨房屋轉移，因此在未清償的情況下仍可轉讓。這可能導致主動清償除二胎房貸外的其他債務，甚至可能失去已購房屋。
2.賣方風險
二胎抵押權在交易完成後取消，表示銀行仍有權追討未付款項。若房屋被拍且價格要求清償貸款，賣方仍需負擔欠款餘額。
3.銀行風險
對於二順位銀行而言，優先順位較低，風險較高。這使得二胎房貸相對於一胎房貸或房屋增貸，不僅利息較高，每月還款壓力也較大，因此銀行核貸願意降低。
當我們談到二胎房貸時，我們不能忽視其在房地產市場上相對不受歡迎的現象。無論是買家、賣家或金融機構，都對二胎房貸持保留態度。其主要原因在於二胎抵押貸款我們將逐一分析二胎抵押權對買方、賣方和銀行所帶來的風險。
四、過戶沒做二胎房貸塗銷，可能的風險
1.買方風險
可能被迫清償二胎房貸以及其他債務，甚至失去購買的房屋。如果抵押權在未登出的情況下存在，房屋也可以被轉讓給其他人。這意味著如果房屋被銀行設置了最高限額的抵押權，賣方又拖欠該銀行除二胎房貸外的信貸或其他債務，銀行有權要求購房方清償賣方的債務，甚至通過法拍來清償債務。
2.賣方風險
未來可能會被銀行追討債務，被迫清償已售出房屋的貸款。二胎房貸的抵押權如果沒有註銷，那麼銀行的債權對象仍然是賣方。如果購房方在數年後停止償還貸款，銀行仍會找回賣方追討債務。即使房屋被法拍，如果所得款項不足以清償房貸，償還責任仍然會回到賣家頭上。
在有兩筆貸款的二胎房屋交易中，抵押權會分別在兩次貸款申請時設置，以保障銀行的權益。如果抵押權在債務清償前未主動申請註銷，或在清償後未註銷，它將一直存在。因此，在進行二胎房屋交易時，雙方都必須慎重考慮後續的債權和抵押權歸屬，並在仔細評估後做出所有的決定。
五、抵押權塗銷的重要性
1.房屋抵押權塗銷的重要性
抵押權塗銷非常重要，即使抵押權在債務清償後會自動失效。未塗銷的抵押權可能在將來申請貸款時成為障礙，因為銀行常常要求抵押權被塗銷後才能核准貸款。
2.抵押權塗銷的流程
抵押權塗銷流程包括償還貸款、向銀行或融資公司申請清償證明，並提供相關檔至地政機關辦理抵押權塗銷登記申請。這個流程非常簡單，不應忽視這一重要步驟，以免影響未來貸款申請。
二胎過戶塗銷有它存在的必要性，對買方而言是確保房屋不會有其他衍生的債務問題，對賣方而言則是確保與銀行的貸款關係完全解除，因此建議還是要確實完成塗銷，才不會因小失大。
六、有二胎房貸的房屋，過戶的處理方式
1.清償、塗銷再過戶
在這種情況下，賣方自行籌款進行清償，然後再進行房屋過戶。在清償前，債權歸屬於賣方一和二胎的銀行，但清償後，債權完全消滅；抵押權會直接塗銷。
2.先過戶再代償、塗銷
在這種情況下，買方申請新貸款來代償原有貸款，首先完成房屋過戶，然後進行代償和塗銷。代償前，債權歸屬於賣方一和二胎的銀行，但代償後，債權轉移到買方貸款銀行，並發生優先順位的調整。賣方銀行的抵押權在第一和第二順位，買方銀行的抵押權在第三順位，買方銀行遞補到第一順位。
3.不塗銷直接過戶
在這種情況下，買方直接承接原有貸款，並進行房屋過戶，不需要清償原有貸款。債權人保持不變，但債務人可能發生變更；抵押權保持不變。
由於一次拿出大筆現金清償，對賣方來說是有困難的，因此先過戶再塗銷抵押權設定，是比較常見的實務作法。但不管採用什麼方式，買賣雙方都必須對現有貸款的責任歸屬有明確共識，避免後續糾紛產生。
七、二胎房貸塗銷與過戶的辦理程序
1.二胎房貸塗銷所需文件
申請所應準備的文件包括：
- 土地登記申請書及登記清冊。
- 債務清償證明書。
- 塗銷登記證明文件。
- 他項權利證明書。
- 抵押權人印鑑證明（銀行免附）。
- 申請人及抵押權人身分證明文件。
2.二胎房貸塗銷與過戶的流程
- 備齊資料並持相關證件，由本人或代理人至地政事務所辦理。
- 地政事務所查驗資料，核定並登錄申請。
- 完成申請，成功塗銷二胎房貸抵押權設定。
雖然法律並未明確規定二胎房貸抵押權，在買賣過戶前一定要塗銷，但是為了保障雙方權益，建議還是先進行抵押權變更或是抵押權塗銷後，再行付款，較不容易發生爭議。
QA.二胎房屋買賣常見問答
Q.買房時如果沒有塗銷二胎房貸，會影響我的權益嗎？
由於二胎房貸是以「房屋」作為貸款的擔保品，債權人只會認抵押用的房屋，而不會認現任屋主是不是原來的債務人（賣方）。如果沒有塗銷二胎房貸，只要賣方拖欠債款，債權人就有權申請查封、扣押、拍賣這棟房子，倒楣的就會是無辜的買方。
Q.有二胎的房子可以買嗎？抵押權會不會很複雜？
如果賣方債務情況單純，只有申辦銀行一胎和二胎房貸，且能夠清楚交代除了房屋抵押貸款外，是否還動用最高限額抵押權去擔保同一銀行的信貸或其他債務，這樣債權清晰的情況，買賣二胎房屋是沒有問題的。但也不是有做民間二胎抵押設定的房子就很可怕，重點在於「能否清楚交代債權與債務」，只要能確實做到兩清，是可以安心交易的。
Q.未塗銷抵押權的房子還可以買賣嗎？
可以。未塗銷抵押權就將房子過戶，也稱為「揹胎過戶」(「胎權」即指抵押權)。依我國民法規定，房屋買賣過程中，若是原來的房貸還未繳完，可以由買方背負賣方原來的銀行貸款。
二胎房屋買賣涉及多個法律和金融方面的細節，對買方、賣方和銀行都有風險。了解抵押權、塗銷程序和不同風險的性質對順利完成交易至關重要。希望這篇文章幫助讀者更好地理解二胎房屋買賣，並採取必要的步驟來降低風險，確保交易的成功。