已經申請銀行購屋貸款，但是因為有資金週轉的需求，還可以再申請房屋貸款嗎？沒問題！假如有以上的情形，可以再申請一筆「二胎房貸」來解決週轉上的問題。本文將以深入淺出的方式，帶你完整地瞭解有關於二胎房貸的利率、額度、申請管道與優缺點，讓你5分鐘就能一篇掌握，二胎房貸申請上的所有眉角。
一、二胎房貸是什麼？
二胎房貸是將還有貸款的房子，向第二家銀行、融資公司或民間貸款機構，再申請一筆房屋貸款，這時名下的房子就會同時擁有2筆貸款。因此，二胎房貸也有人稱之為次順位房貸或二順位房貸。
二胎房貸與房屋貸款的差別
購屋時向銀行申請房屋貸款，銀行則擁有這間房子的第一順位抵押權；若是再申請二胎房貸，則第二家銀行或融資公司，則擁有這間房子的第二順位抵押權。當房屋貸款繳不出時，法院將對房子進行法拍程序，此時第一順位抵押權的銀行有優先受償的權利，待第一順位銀行受償完成後，才輪到第二順位貸款機構。
由以上的敘述來看，第二順位貸款機構的放款風險較高，所以二胎房貸的利率，也會比房屋貸款的利率高出不少。
二、二胎房貸利率、額度有多少？
二順位房貸的利率，大約在2.5%~36%之間；可貸額度則為20萬~600萬。其中會因為申請的管道、申請人的條件、房屋的狀況等因素，而讓貸款的利率與額度有所落差。
二胎貸款額度可以借多少？
申請二胎房貸可以貸到多少錢？依據不同申貸管道，二胎房貸額度20萬～600萬都有：
- 銀行：20萬~350萬（房屋鑑價90%）
- 融資公司：20萬~500萬（房屋鑑價120%）
但其實申請二胎房貸，除了要看貸款額度之外，還要注意貸款成數是多少，通常是房屋鑑價的90%～120%不等。也就是說，即使房屋二胎的貸款額度最高可到500萬，但如果你的房屋殘值只剩100萬，實際上最多只能貸到120萬而已；如果申請的是銀行二胎房貸，最多只能借90萬。
此外，銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。
二胎房貸利率怎麼看？
二胎房貸利率大約在2.5%~36%之間，而不同的二胎房貸申請管道，拿到的房屋二胎貸款利率也會不太一樣：
- 銀行：2.5%~15.99%
- 融資公司（ 鑫融資）：7%~14%
- 民間借貸：6%~36%
雖然銀行二胎房貸利率看起來很低，但除非條件很好，不然很難拿到這麼低的二胎利率，以實務上來說，銀行二胎利率平均大約是7%~8%，與融資公司二胎房貸利率差不多。
為什麼二胎房貸利率比較高？
二胎房貸的意思，其實就是抵押權（俗稱胎權）在第二順位的房屋貸款。一般買房時申請的購屋貸款，銀行會設定房子的第一順位抵押權，而二胎房貸也是用同一間房子設定抵押權，這筆貸款的債權人就會是第二順位，未來萬一借款人還不出錢，房子法拍後的錢也是照順序分配，那麼第二位債權人很有可能無法拿回所有欠款，因此利息會比較多。
另外要注意的是，雖然民間二胎房貸利率最低6%，但許多民間借貸業者會以其他名目向二胎貸款人收費，且時常以「月利率」來混淆借款人，還款方式還可能是只還利息、不還本金，因此要特別小心不要誤入貸款陷阱。
三、二胎房貸申請管道有哪些？
市場上可以申請二胎房貸的管道約有3種，其彼此間的差異如以下所述。
銀行二胎房貸
因為次順位房貸的放貸風險較高，台灣有在承作二胎房貸的銀行並不多。加上銀行作風保守，在二順位貸款的審核上極為嚴格；而且就算可以申請過件，能取得的貸款方案也不會太好。
以銀行二胎房貸利率來說，約為2%~16%之間，可貸額度為50萬~600萬。而低利率、高額度的貸款方案，通常來說大多是所謂的「廣告方案」，其目的主要在於吸引顧客上門申請。除非申請人的條件優秀，否則想要取得低利率、高額度的貸款專案幾乎是不可能。
融資公司二胎房貸
大型融資公司的規模與銀行相當，同樣與銀行都受到政府的監督。不過在貸款審核上，卻比銀行來得寬鬆許多，因此容易申請過件與取得資金。台灣目前有在承作二胎房貸的大型融資公司，有鑫融資與 二家，其二者的差異如以下所列：
- 鑫融資公司二胎房貸
鑫融資股份有限公司（以下簡稱鑫融資），隸屬於 集團旗下子公司。2017年開始承辦二胎房貸業務，並且在2021年股票上櫃（股票代號：6871）。鑫融資二胎房貸的利率為7%~14%之間；貸款成數最高為房屋鑑價120%；最高可貸額度有500萬。只要名下有房子的人，就可以向鑫融資提出二胎房貸的申請。 - 公司二胎房貸
企業股份有限公司（以下簡稱 ），隸屬於和泰汽車集團（股票代號：上市公司）。其二胎房貸的利率為8%~16%；貸款成數最高為房屋鑑價130%；最高貸款額度為300萬。近期將經營觸角，延伸至二胎房貸的 股份有限公司，則隸屬於過去專攻汽機車相關融資市場，放款經驗亦相當豐富的 企業，因此也被稱作 二胎房貸。
融資公司經銷商是什麼？
因為政府規定，融資公司不可直接放款給民眾，有貸款需求的民眾，只能透過融資公司的簽約經銷商來送件申請。
民間二胎房貸
代書代辦二胎房貸的資金來源，有可能是銀行、融資公司或私人金主。因為金主可以是任何人，加上政府的法律規範尚未周延，所以衍生了許多貸款的糾紛。以二胎房貸利率來說，約落在18%~36%；貸款成數最高為房屋鑑價的90%；最高貸款額度則沒有一定的標準。
另外須提醒，代書代辦的二胎利率，多以「月利率」為計算方式。所以當你看到代書二胎利率為1.5%~3%時，千萬不要誤以為利率居然比銀行低，因為這也是招攬顧客上門的話術之一。
附表：二胎房貸申請管道比較
| 二胎申請管道 | 銀行二胎 | 鑫融資二胎 | 二胎 | 代書二胎 |
| 貸款利率 | 2%~16% | 7%~14% | 8%~16% | 18%~36% |
| 貸款額度 | 50萬~600萬 | 最高500萬 | 最高300萬 | 無一定標準 |
| 貸款特色 | 審核嚴格 不易過件 |
審核寬鬆 | 審核寬鬆 | 審核寬鬆 風險疑慮 |
四、二胎房貸的優缺點有哪些？
任何一種貸款都有它好與不足的地方。以二胎房貸的優缺點而言，其說明如以下所列：
二胎房貸優點
- 貸款額度較高
二胎房貸的額度約在50萬~600萬之間，比起一般信用貸款（有DBR22的限制）；汽車貸款（貸款額度受車齡、車況影響）都要來得高。 - 撥款速度較快
二胎房貸完成簽約對保後約2~3個工作天，貸款方就會將資金撥款至指定帳戶。相較於房屋增貸需10~14個工作天才能撥款；房屋轉增貸需重新跑申請流程來說，次順位房貸的撥款速度，是要來得快上許多。 - 不需賣房變現
因為二胎房貸是將房屋增值部分，或是已償還的房貸換算成現金，再以貸款的方式借錢給你。所以在不必賣房子的情況下，就可以有一筆資金能夠用運。
二胎房貸缺點
- 貸款利率較高
二胎房貸利率以銀行或融資公司來看，約在2%~16%之間。相較於一般房屋貸利率1.8%~2.2%；信用貸款平均利率5%~6%；汽車貸款利率7%~14%而言，是要來得高一些。 - 管道良莠不齊
銀行與融資公司都受到政府的監督，因此在貸款申請上的風險較低。不過，若是申請管道為民間貸款機構，則有可能會面臨到未知的風險。畢竟民間貸款機構的法律規範尚未周全，讓許多貸款業者遊走於法律的邊緣，所以才會讓民間貸款的糾紛層出不窮。
二順位房貸在申請前，可以依據上列的優缺點做審慎地衡量。只有在謹慎地衡量與精算過後，才能選擇最適合的管道與方案來申請。
五、二胎房貸申請流程有哪些？
二胎房貸的申請流程並不複雜，只需符合下列資格並備妥所需資料後，就可以選擇管道遞件申請。
1.申請資格
- 年滿18歲本國國民
- 名下或保證人有房屋
- 一胎房貸需正常繳款
- 需有工作與穩定收入
- 信用狀況正常（銀行信用分數須達600分以上；融資公司則視審查結果）
2.申請文件
- 身分證+雙證件影本（駕照or健保卡）
- 薪資轉帳或工作證明
- 房屋所有權狀
- 購屋房貸繳款證明（至少6個月以上）
3.申請流程
- 選擇適合管道送件
- 貸款方作貸款審核
- 照會結果簽約對保
- 房屋抵押權的設定
- 撥款至指定的帳戶
以上二胎房貸流程，在簽約對保完成後約2~3個工作天，即可將資金撥款到所指定的銀行帳戶中。
QA.二胎房貸常見問答
Q.可以申請鑫融資二胎房貸增貸嗎？
可以。只要房子還有增貸的空間；或鑫融資二胎正常繳款滿12期，就可以申請鑫融資「回娘家專案」。若有二胎房貸增貸需求，可加Line與服務專員作線上諮詢。
Q.學貸遲繳會影響二胎房貸申請嗎？
會影響。就學貸款屬於貸款的一種，一旦發生遲繳或未繳的情況，除了在聯徵報告上會有相關紀錄外，也會影響日後各類貸款的申請。
Q.信用評分會影響二胎房貸申請嗎？
會影響。信用報告一旦有瑕疵或不良的情形，銀行都會婉拒貸款的申請。不過若是信用瑕疵的狀況不嚴重，還是可以向融資公司經銷商進行諮詢，由專業的貸款專員為你做評估。
Q.小套房或是30年老屋可以申請二胎房貸嗎？
視管道而定。銀行婉拒15坪以下，以及屋齡過老的房子申請二胎房貸；若有上述情形，只要房子還有貸款的空間，都可以向鑫融資公司提出二順位房貸的諮詢與申請。
申請二胎房貸前需要考慮的地方不少，建議在衡量自身的條件與還款能力後，再來決定是否要申請。另外，在申請管道的選擇上也須謹慎，建議以銀行為二胎房貸申請的首選，其次再來考慮融資公司的二胎方案，畢竟銀行與融資公司有受到政府的監督，在貸款申請上會較有保障。