二胎房貸就是利用現有資產進行再次融資，了解二胎貸款的利率和可貸額度，以及如何進行二胎房貸試算是本文要討論的重點。透過本文帶你了解房屋二胎貸款的重要資訊，深入淺出地研究房屋二胎貸款的利率、額度以及如何進行試算。
一、房屋二胎貸款是什麼？二胎房貸好嗎？
二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款，就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下，再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款，貸款額度則是以該標的殘值來計算。也就是說，您的名下會同時有兩筆房屋貸款。
一般我們在辦理房屋貸款的時候，債權人為了保障自身權益，會將房子作抵押權設定，而通常第一順位抵押權會是購屋貸款，債權人A也大多是銀行。
因此，辦理二胎房貸時，債權人B（銀行或融資公司）設定的抵押權，順序就會排在債權人A之後，也就是第二順位，故稱作二胎房貸。
二胎房貸優缺點有哪些？
- 二胎房貸優點：貸款額度高、申辦流程簡單、撥款速度快、活化資產價值
- 二胎房貸缺點：二胎房貸利率高、銀行二胎貸款審核嚴格
為什麼我們會推薦您選擇房屋二胎貸款？二順位房貸最大的優勢就是，二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速，對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說，是不錯的資金取得方式。
雖然相較於信用貸款、汽車貸款，二順位貸款的利率並不算高，但如果與類似的房貸產品相比（如房屋增貸、房屋轉增貸）之下，二胎房貸的利率會比較高一點，不過這是因為二胎房貸風險比較高。
二、二胎房貸利率怎麼算？
二胎房貸利率區間為2.5%~36%，由於二胎房貸的風險較高，因此相較於其他同類型的貸款（房屋增貸／轉增貸約1.37%~5%），二胎房貸的利率會比較高一些。
哪些事會影響二胎房貸利率？
實際的二順位貸款利率，會依據你的申貸管道、財務狀況及信用狀況，而有所不同。以下整理幾個常見的貸款管道所提供的二胎房貸利率與年限：
1.管道
融資公司利率範圍7%~14%，貸款年限10年。銀行利率範圍2.5%~16%，貸款年限：10年。當鋪利率範圍18%~30%，貸款年限：5年。代書利率範圍6%~36%，貸款年限：7年。
2.收入
不管是跟銀行、還是融資公司申請二胎房貸，都需要了解你的收入來源為何？收入有多少？以及計算你的收支負債比，確認你目前的財務狀況是有辦法正常還款的。
3.信用分數
聯徵中心的信用報告裡，記錄了你過去與所有金融機構的往來，包含：信用卡使用狀況、貸款項目與金額、繳款狀況等等。如果你是跟銀行申請二順位房貸，銀行就會根據這份報告內容，來判斷是否可以借錢給你？核貸額度跟利率是多少？
為什麼二胎房貸利率比較高？
二胎房貸的意思，其實就是抵押權（俗稱胎權）在第二順位的房屋貸款。一般買房時申請的購屋貸款，銀行會設定房子的第一順位抵押權，而二胎房貸也是用同一間房子設定抵押權，這筆貸款的債權人就會是第二順位，未來萬一借款人還不出錢，房子法拍後的錢也是照順序分配，那麼第二位債權人很有可能無法拿回所有欠款，因此利息會比較多。
三、二胎房貸額度可借多少？
二胎房貸是房子的第二筆貸款，每間銀行的可貸額度區間略有不同，因為房子的價值比較高，額度從25-600萬都有，民間二胎的額度則約在30~500萬。
二胎房貸成數是怎麼估算的？
二胎房貸成數，是以房價為基準來評估，可貸成數如下：
- 銀行二胎房貸成數：最高房價90%
- 鑫融資二胎房貸成數：最高房價120%
- 民間二胎房貸成數：最高房價100%
然而房屋的價值又是如何計算的呢？房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係，最簡單的查詢方式，就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格，在實價登錄2.0上路後，房價的精準率已經可以達到8成。
二胎房貸額度會受什麼影響？
依據每個人自身條件不同，可得到的二胎利率和額度都不同，主要審核面向包含這3個部分：
1.房屋可貸空間
假如你的房子價值1000萬，一順位房貸貸款8成800萬，二胎最多可以貸到房價9成，也就是900萬，中間100萬的差額，就是你可以申請到的二胎最高額度。
2.客戶信用狀況
以聯徵中心的信用報告為基準，信用越好的客戶，可拿到的額度越高，會參考其餘兩項因素綜合評估。
3.客戶財務狀況
財務狀況包含收入及負債狀況，銀行會計算客戶的負債比率，通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。
二胎房貸額度會從100萬開始，依照信用和財務狀況開始往下扣，如果個人財務狀況不佳，可能只核准30萬，甚至有可能直接被婉拒貸款，想拉高貸款成數，就要盡量維持良好信用，將負債比率控制在60%以下，或是透過裝修房屋、增加保人的方式來提高銀行放款給你的信心，就能提高貸款額度。
如果想得到更精確的房屋價格，可以請銀行行員協助估價，每家銀行估算的價格可能有些微差異，或是委託專業的不動產鑑價公司估價，但需額外支付鑑價費用。
四、二胎房貸試算月付金教學
為什麼需要二胎房貸試算？因為除了銀行，許多民間貸款業者（融資公司、代書代辦）也有提供二胎房貸服務，善用二胎房貸試算工具，可以幫助你在比較二胎房貸管道時，事前評估各管道的可貸額度，也可以驗算你的二胎房貸利率是否合理、每月應繳金額是否在你的負擔能力範圍之內。
不同利率的二胎房貸試算範例
不同二胎房貸管道的利率也有差異，以下先提供各管道的二胎房貸利率：
- 銀行：5%~16%（實務上至少4%以上）
- 融資公司：7%~14%
- 代書代辦：6%~36%
接著，我們假設以房屋貸款300萬，本息平均攤還7年為例，並透過房貸試算工具，將不同的二胎房貸利率試算結果列表：
| 年利率 | 4% | 7% | 10% | 16% | 30% | 36% |
| 每月應繳金額 | $41,006 | $45,278 | $49,804 | $59,586 | $85,779 | $98,199 |
從上表可得知，選擇不同管道的月付金額差距非常地大，不過在挑選二胎房貸管道時，其實除了要比較利率之外，貸款費用、申請難易度及安全性也都須列入考量。
不同期數的二胎房貸試算範例
二胎房貸的還款期限愈長，月付金的負擔就愈輕。假設以房屋貸款300萬，年利率7%，採本息平均攤還方式為例，將不同的二胎房貸試算結果列表：
| 貸款期限 | 5年（60期） | 7年（84期） | 10年（120期） |
| 每月應繳金額 | 59,404元 | 45,278元 | 34,833元 |
| 總還款金額 | $3,564,212 | $3,803,353 | $4,179,887 |
要注意的是，雖然貸款期限愈長、每月應繳金額愈少，但總和下來的總還款金額也會比較多，建議根據自身負擔能力作評估。
不同攤還法的二胎房貸試算範例
假設以房屋貸款300萬，年利率7%，貸款時間7年為例，將不同的二胎房貸試算結果列表：
| 攤還方式 | 每月應繳金額 | 總還款金額 | 特色 |
| 本息均攤 （無寬限） | $45,278 | 3,803,353元 | 平均分擔 |
| 本息均攤 （有寬限1年） | $17,500~$51,147 | 3,892,587元 | 先甘後苦 |
| 本金均攤 | $35,946~$53,214 | 3,743,750元 | 先苦後甘 |
不論選擇哪一種攤還方式，都各有利弊，選擇符合你的理財規劃的二胎房貸還款方法，就是最適合自己的方案。
大部分的房貸試算工具都是針對購屋貸款、房屋增貸做試算，如果是想申請銀行二順位房貸或是 鑫融資二胎房貸，額度、利率都會跟一般房貸不太一樣，但一般房貸試算工具無法針對個人狀況做試算，如果想了解二胎房貸可貸額度及月付金，可以使用好事貸官網的房貸試算工具即時線上試算：二胎房貸試算
五、二胎房貸申請須知
二胎房貸申請條件與限制
二胎房貸申請條件包含：
- 年滿20~70歲
- 申請人或保人有房屋
- 有工作收入來源
- 無重大信用瑕疵
如果是申請鑫融資二胎房貸，信用瑕疵都還是有機會辦理二胎房貸，但還是會有一些申請限制：
- 房屋位於離島地區
- 房屋位於原住民保留地
- 房屋沒有建物保存登記
- 房屋共同持有（持分）
- 沒有房屋所有權
- 鐵皮屋
二胎房貸申請文件與流程
準備好二胎房貸申請文件資料後，您就可以開始申請二胎房貸流程如下：
- 向銀行、融資公司直屬經銷商或民間借貸業者提出申請
- 針對你的房屋作估價，以及審核個人條件
- 貸款核准後，與借貸機構約定時間作簽約對保
- 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
- 設定完成後，撥款至申請人帳戶
如果是向銀行申請二胎房貸，從送申請到撥款下來，至少要等候7個工作天；若申請 鑫融資二胎房貸，最快3個工作天可完成撥款；申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。
申請二胎房屋貸款，須備妥以下文件資料：
- 身分證正反面影本
- 工作證明（識別證、在職證明或其他可證明文件）
- 所得證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明）
- 房屋相關文件（近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本）
要特別注意的是，如果是向銀行申請二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群，建議可向鑫融資申請二胎，只要有財力證明都能申請。
QA.二胎房貸試算常見問答
Q.二胎房貸試算額度準確嗎？
可以作為參考用。因為有時候與貸款方的認知不同，如利率的計算基準、房屋鑑價、個人申請條件、忽略寬限期與綁約期的限制等，都會讓試算與實際結果有所落差。
Q.用實價登錄金額當作房屋鑑價可以嗎？
可以作為參考用。因為各家銀行內部，都有自己一套的房屋鑑價系統。房屋鑑價師除了會參考實價登錄的價格外，也會依據銀行內部的鑑價準則進行估價。因此自己與銀行的估價結果，二者可能會存在著落差。
Q.二胎房貸也有綁約期嗎？
有的。每一家銀行二胎房貸的綁約期各自不同，申貸前須詢問清楚；而鑫融資公司二胎房貸的綁約期則是20個月，若是提前清償者，須付出貸款本金12%的違約金。
銀行的房屋轉增貸利率在1.56%~1.65%之間，二胎房貸利率則在6%~16%之間；融資公司的二胎房貸利率在7%~14%之間；民間貸款公司的二胎房貸利率在18%~36%之間。由以上的利率來看，以銀行房屋轉增貸的利率最低，但是銀行審核嚴格，過件的機率不高；民間公司則有風險疑慮的問題。因此融資公司的二胎房貸，是你可以考慮的選項之一。