房屋二胎貸款利率、額度多少?二胎房貸試算月付金報你知!

二胎房貸就是利用現有資產進行再次融資,了解二胎貸款的利率和可貸額度,以及如何進行二胎房貸試算是本文要討論的重點。透過本文帶你了解房屋二胎貸款的重要資訊,深入淺出地研究房屋二胎貸款的利率、額度以及如何進行試算。

一、房屋二胎貸款是什麼?二胎房貸好嗎?

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款,貸款額度則是以該標的殘值來計算。也就是說,您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

一般我們在辦理房屋貸款的時候,債權人為了保障自身權益,會將房子作抵押權設定,而通常第一順位抵押權會是購屋貸款,債權人A也大多是銀行。

因此,辦理二胎房貸時,債權人B(銀行或融資公司)設定的抵押權,順序就會排在債權人A之後,也就是第二順位,故稱作二胎房貸。

二胎房貸優缺點有哪些?

  • 二胎房貸優點:貸款額度高、申辦流程簡單、撥款速度快、活化資產價值
  • 二胎房貸缺點:二胎房貸利率高、銀行二胎貸款審核嚴格

為什麼我們會推薦您選擇房屋二胎貸款?二順位房貸最大的優勢就是,二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速,對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說,是不錯的資金取得方式。

雖然相較於信用貸款、汽車貸款,二順位貸款的利率並不算高,但如果與類似的房貸產品相比(如房屋增貸、房屋轉增貸)之下,二胎房貸的利率會比較高一點,不過這是因為二胎房貸風險比較高。

二、二胎房貸利率怎麼算?

二胎房貸利率區間為2.5%~36%,由於二胎房貸的風險較高,因此相較於其他同類型的貸款(房屋增貸/轉增貸約1.37%~5%),二胎房貸的利率會比較高一些。

哪些事會影響二胎房貸利率?

實際的二順位貸款利率,會依據你的申貸管道、財務狀況及信用狀況,而有所不同。以下整理幾個常見的貸款管道所提供的二胎房貸利率與年限:

1.管道
融資公司利率範圍7%~14%,貸款年限10年。銀行利率範圍2.5%~16%,貸款年限:10年。當鋪利率範圍18%~30%,貸款年限:5年。代書利率範圍6%~36%,貸款年限:7年。

2.收入
不管是跟銀行、還是融資公司申請二胎房貸,都需要了解你的收入來源為何?收入有多少?以及計算你的收支負債比,確認你目前的財務狀況是有辦法正常還款的。

3.信用分數
聯徵中心的信用報告裡,記錄了你過去與所有金融機構的往來,包含:信用卡使用狀況、貸款項目與金額、繳款狀況等等。如果你是跟銀行申請二順位房貸,銀行就會根據這份報告內容,來判斷是否可以借錢給你?核貸額度跟利率是多少?

為什麼二胎房貸利率比較高?

二胎房貸的意思,其實就是抵押權(俗稱胎權)在第二順位的房屋貸款。一般買房時申請的購屋貸款,銀行會設定房子的第一順位抵押權,而二胎房貸也是用同一間房子設定抵押權,這筆貸款的債權人就會是第二順位,未來萬一借款人還不出錢,房子法拍後的錢也是照順序分配,那麼第二位債權人很有可能無法拿回所有欠款,因此利息會比較多。

三、二胎房貸額度可借多少?

二胎房貸是房子的第二筆貸款,每間銀行的可貸額度區間略有不同,因為房子的價值比較高,額度從25-600萬都有,民間二胎的額度則約在30~500萬。

二胎房貸成數是怎麼估算的?

二胎房貸成數,是以房價為基準來評估,可貸成數如下:

  • 銀行二胎房貸成數:最高房價90%
  • 好事貸二胎房貸成數:最高房價120%
  • 民間二胎房貸成數:最高房價100%

然而房屋的價值又是如何計算的呢?房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係,最簡單的查詢方式,就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格,在實價登錄2.0上路後,房價的精準率已經可以達到8成。

二胎房貸額度會受什麼影響?

依據每個人自身條件不同,可得到的二胎利率和額度都不同,主要審核面向包含這3個部分:

1.房屋可貸空間
假如你的房子價值1000萬,一順位房貸貸款8成800萬,二胎最多可以貸到房價9成,也就是900萬,中間100萬的差額,就是你可以申請到的二胎最高額度。

2.客戶信用狀況
以聯徵中心的信用報告為基準,信用越好的客戶,可拿到的額度越高,會參考其餘兩項因素綜合評估。

3.客戶財務狀況
財務狀況包含收入及負債狀況,銀行會計算客戶的負債比率,通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。

二胎房貸額度會從100萬開始,依照信用和財務狀況開始往下扣,如果個人財務狀況不佳,可能只核准30萬,甚至有可能直接被婉拒貸款,想拉高貸款成數,就要盡量維持良好信用,將負債比率控制在60%以下,或是透過裝修房屋、增加保人的方式來提高銀行放款給你的信心,就能提高貸款額度。

如果想得到更精確的房屋價格,可以請銀行行員協助估價,每家銀行估算的價格可能有些微差異,或是委託專業的不動產鑑價公司估價,但需額外支付鑑價費用。

四、二胎房貸試算月付金教學

為什麼需要二胎房貸試算?因為除了銀行,許多民間貸款業者(融資公司、代書代辦)也有提供二胎房貸服務,善用二胎房貸試算工具,可以幫助你在比較二胎房貸管道時,事前評估各管道的可貸額度,也可以驗算你的二胎房貸利率是否合理、每月應繳金額是否在你的負擔能力範圍之內

不同利率的二胎房貸試算範例

不同二胎房貸管道的利率也有差異,以下先提供各管道的二胎房貸利率:

  • 銀行:5%~16%(實務上至少4%以上)
  • 融資公司:7%~14%
  • 代書代辦:6%~36%

接著,我們假設以房屋貸款300萬,本息平均攤還7年為例,並透過房貸試算工具,將不同的二胎房貸利率試算結果列表:

年利率 4% 7% 10% 16% 30% 36%
每月應繳金額 $41,006 $45,278 $49,804 $59,586 $85,779 $98,199

從上表可得知,選擇不同管道的月付金額差距非常地大,不過在挑選二胎房貸管道時,其實除了要比較利率之外,貸款費用、申請難易度及安全性也都須列入考量

不同期數的二胎房貸試算範例

二胎房貸的還款期限愈長,月付金的負擔就愈輕。假設以房屋貸款300萬,年利率7%,採本息平均攤還方式為例,將不同的二胎房貸試算結果列表:

貸款期限 5年(60期) 7年(84期) 10年(120期)
每月應繳金額 59,404元 45,278元 34,833元
總還款金額 $3,564,212 $3,803,353 $4,179,887

要注意的是,雖然貸款期限愈長、每月應繳金額愈少,但總和下來的總還款金額也會比較多,建議根據自身負擔能力作評估。

不同攤還法的二胎房貸試算範例

假設以房屋貸款300萬,年利率7%,貸款時間7年為例,將不同的二胎房貸試算結果列表:

攤還方式 每月應繳金額 總還款金額 特色
本息均攤 (無寬限) $45,278 3,803,353元 平均分擔
本息均攤 (有寬限1年) $17,500~$51,147 3,892,587元 先甘後苦
本金均攤 $35,946~$53,214 3,743,750元 先苦後甘

不論選擇哪一種攤還方式,都各有利弊,選擇符合你的理財規劃的二胎房貸還款方法,就是最適合自己的方案。

大部分的房貸試算工具都是針對購屋貸款、房屋增貸做試算,如果是想申請銀行二順位房貸或是好事貸好事貸二胎房貸,額度、利率都會跟一般房貸不太一樣,但一般房貸試算工具無法針對個人狀況做試算,如果想了解二胎房貸可貸額度及月付金,可以使用好事貸官網的房貸試算工具即時線上試算:二胎房貸試算

五、二胎房貸申請須知

二胎房貸申請條件與限制

二胎房貸申請條件包含:

  • 年滿20~70歲
  • 申請人或保人有房屋
  • 有工作收入來源
  • 無重大信用瑕疵

如果是申請好事貸二胎房貸,信用瑕疵都還是有機會辦理二胎房貸,但還是會有一些申請限制:

  • 房屋位於離島地區
  • 房屋位於原住民保留地
  • 房屋沒有建物保存登記
  • 房屋共同持有(持分)
  • 沒有房屋所有權
  • 鐵皮屋

二胎房貸申請文件與流程

準備好二胎房貸申請文件資料後,您就可以開始申請二胎房貸流程如下:

  1. 向銀行、融資公司直屬經銷商或民間借貸業者提出申請
  2. 針對你的房屋作估價,以及審核個人條件
  3. 貸款核准後,與借貸機構約定時間作簽約對保
  4. 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
  5. 設定完成後,撥款至申請人帳戶

如果是向銀行申請二胎房貸,從送申請到撥款下來,至少要等候7個工作天;若申請好事貸好事貸二胎房貸,最快3個工作天可完成撥款;申請民間二胎房貸,從申請到撥款需1~3個工作天,部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

申請二胎房屋貸款,須備妥以下文件資料:

  • 身分證正反面影本
  • 工作證明(識別證、在職證明或其他可證明文件)
  • 所得證明(薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明)
  • 房屋相關文件(近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本)

要特別注意的是,如果是向銀行申請二胎房貸,須提供正式的所得證明(如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等)。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群,建議可向好事貸申請二胎,只要有財力證明都能申請。

QA.二胎房貸試算常見問答

Q.二胎房貸試算額度準確嗎?

可以作為參考用。因為有時候與貸款方的認知不同,如利率的計算基準、房屋鑑價、個人申請條件、忽略寬限期與綁約期的限制等,都會讓試算與實際結果有所落差。

Q.用實價登錄金額當作房屋鑑價可以嗎?

可以作為參考用。因為各家銀行內部,都有自己一套的房屋鑑價系統。房屋鑑價師除了會參考實價登錄的價格外,也會依據銀行內部的鑑價準則進行估價。因此自己與銀行的估價結果,二者可能會存在著落差。

Q.二胎房貸也有綁約期嗎?

有的。每一家銀行二胎房貸的綁約期各自不同,申貸前須詢問清楚;而好事貸公司二胎房貸的綁約期則是20個月,若是提前清償者,須付出貸款本金12%的違約金。

銀行的房屋轉增貸利率在1.56%~1.65%之間,二胎房貸利率則在6%~16%之間;融資公司的二胎房貸利率在7%~14%之間;民間貸款公司的二胎房貸利率在18%~36%之間。由以上的利率來看,以銀行房屋轉增貸的利率最低,但是銀行審核嚴格,過件的機率不高;民間公司則有風險疑慮的問題。因此融資公司的二胎房貸,是你可以考慮的選項之一。