二胎房貸管道比較懶人包 銀行、融資公司與民間借貸就這麼挑

在房貸已經繳了一段時間後，臨時有資金需求，就可以將房子設定第二順位抵押權，取得一筆周轉金。二胎房貸管道銀行、融資公司與民間借款公司。若你有二胎房貸的需求，可以透過本文詳細了解各二胎房貸管道的差異。廣泛蒐集相關資訊，並評估自身的需求與能力，才能找到最適合自己的貸款管道。

適合申辦二胎房貸的時機？

二胎房貸就是用你在不變動原銀行房貸及抵押權設定下，以此房屋設定第二順位抵押權給另一家銀行或融資公司，藉以取得一筆資金的方式。也可稱為二順位房貸或次順位房貸。

以下告訴你二胎防的優勢，有助你更加認識二胎房貸申貸的時機：

• 需要大筆資金

銀行次順位房貸的額度，約在50萬~600萬之間，貸款成數最高為房屋鑑價的85%；融資公司二順位房貸的額度，最高可到500萬，貸款成數最高為房屋鑑價的120%。相較於信用貸款（有DBR22倍限制）；汽車貸款（貸款額度隨著車齡而遞減，銀行甚至婉拒超過15年的老車申請貸款）等方案來說，二胎房貸的額度應該可以滿足一般資金週轉的需求。

• 急需用資金

備妥所需的申請文件，選擇適合的貸款管道送件申請，於簽約對保完成後約2~3個工作天，貸款方就能將所需的資金，撥款至指定的銀行帳戶中。相較於房屋增貸需10~14個工作天；房屋轉增貸需要再重新跑一次申請流程後才能撥款，是要方便迅速的多了。

• 債務整合

當你有多筆小額且利率高的貸款（如信貸、車貸、信用卡循環等），而且時常未能按時繳款，進而影響自己的聯徵信用評分。此時你可以申請一筆二順位房貸，整合所有以上小額而且高利率的貸款。

• 申貸條件差

雖然銀行個人信貸也是常見的資金周轉方式，但因為銀行信貸較審核嚴格，如果申貸人的工作收入、信用條件較差，可選擇申辦有房屋作擔保的房屋二貸，審核會比較寬鬆。

• 不用賣房換錢

二胎房貸是指另一家銀行或融資公司將房屋增值的部分，或已償還部份房貸而產生的可貸額度，以貸款的方式借錢給你。讓你在不必變賣房子的情況下，還有一筆資金可以運用。

以上為辦理二順位貸款的優點與特色，建議有較大額度且急需資金週轉的民眾，可以考慮申請二胎房貸。

二胎房貸管道介紹

台灣目前有在承作次二胎房貸業務的管道，有銀行、融資公司與民間貸款三種。以下介紹三類申請管道的特色：

• 銀行二胎

因為次順位房貸的債務求償順序為「第二順位抵押權人」，其貸款的不確定風險偏高，所以台灣目前有在承作次順位房貸的銀行只有11家。

因為風險高，願意承作次順位房貸的銀行，在條件審核上也相對嚴格。除非你的各項貸款條件都非常優秀，否則要取得利率較低、額度較高的二胎貸款，幾乎是不可能的事。

承辦二胎房貸1銀行分別為：新光、兆豐、國泰、玉山、凱基、遠東、陽信、台新、日盛、王道、永豐等。

• 鑫融資二胎

鑫融資公司為 集團旗下的子公司，其股票於2021年底上櫃（股票代號：6871），為台灣目前獨家承作次順位房貸的融資公司。

以次順位房貸來說，鑫融資公司的條件與銀行接近，但是又略有不同（利率、額度、還款期限）。假如你曾經向銀行申請貸款卻被婉拒，在二胎房貸的申請上，過件機率也會相對偏低。此時鑫融資二胎房貸，會是你在選擇申請上最佳的選擇。

• 民間二胎

民間借貸管道與方案繁多，如代書、代辦、當鋪與P2P等，都屬於民間貸款的範圍。就二胎房貸來說，其額度、利率、費用與還款期限或方式等，幾乎沒有一定的標準可言，只要借款與放貸雙方約定好合約內容，就可以馬上拿到錢。

就是因為沒有一定的貸款標準，暗藏的風險也相對性提高。以貸款利率為例，民間貸款大多以月利率計算，月利率約在1.5％~3％之間。若將民間的月利率換算成年利率，則可得出約在18％~36％之間。

附表：鑫融資、銀行、民間次順位房貸優缺點比較

二胎房貸額度比較

申請二胎房貸可以貸到多少錢？依據不同申貸管道，二胎房貸額度20萬～600萬都有：

• 銀行：20萬~350萬（房屋鑑價90%）
• 融資公司：20萬~500萬（房屋鑑價120%）
• 民間借貸：50萬起（房屋鑑價的80%）

但其實二胎房貸申請，除了要看貸款額度之外，還要注意貸款成數是多少，通常是房屋鑑價的90%～120%不等。也就是說，即使房屋二胎的貸款額度最高可到500萬，但如果你的房屋殘值只剩100萬，實際上最多只能貸到120萬而已；如果申請的是銀行二胎房貸，最多只能借90萬；而民間二胎，幾乎沒有額度上的限制。

此外，銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說，不論一胎房貸餘額還有多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。

二胎房貸利率是多少？

透過不同的二胎房貸管道申辦，你可以取得不同的房屋二胎貸款利率。二胎房貸利率通常介於2.5%至36%之間，實際的房貸利率將取決於你選擇的貸款管道以、房屋條件與個人條件而定。以下是不同的二胎房貸管道，每個管道可能提供不同的利率選擇：

• 銀行：2.5%~15.99%
• 融資公司（ 鑫融資）：7%~14%
• 民間借貸：6%~36%

雖然銀行二胎房貸利率看起來很低，但除非條件很好，不然很難拿到這麼低的二胎利率，以實務上來說，銀行二胎利率平均大約是7%~8%，與融資公司二胎房貸利率差不多。

另外要注意的是，雖然民間二胎房貸利率最低6%，但許多民間借貸業者會以其他名目向二胎貸款人收費，且時常以「月利率」來混淆借款人，還款方式還可能是只還利息、不還本金，因此要特別小心不要誤入貸款陷阱。

以下整理各管道的二胎房貸利率及月付金試算：

無論選擇哪種二胎房貸管道辦理，務必在申貸前詳細了解合約的利率計費方式，避免落入利率陷阱裡。

二胎房貸貸款費用

不同的二胎房貸管道，在申辦收取的費用上也會收取不同項目的內容。以下是辦理二胎房貸時常見的的費用項目：

• 銀行二胎

1.開辦費（或稱手續費、帳管費）：大約在3000~15000不等（沒有包含設定抵押權所需的代書費、地政規費、書狀費及謄本費等費用）

2.聯徵查詢費（也稱徵信查詢費）：費用為每人300元（此為部分銀行收取）。

• 鑫融資二胎

1.帳管費：貸款金額1.5%

2.對保費：15,000元（包含代書、地政規費等費用），除此之外再無收取其他費用

• 民間二胎

1.開辦費／帳管費／手續費（貸款金額5%~15%）

2.倉棧費（貸款金額4%~5%）

3.代辦費／服務費（貸款金額5%~10%）

4.諮詢費（3,000元~6,000元）

5.代書費、地政規費（12,000元~20,000元）

銀行收取的費用項目有開辦費、帳管費、徵信費等，費用約在$3,000元~15,000元之間（此項費用不含代書費與地政費等）；鑫融資公司收取的費用，為貸款金額的1.5％+$15,000元（以上包含地政費與代書費），除此之外再無收取其他費用。

二胎房貸管道的申辦條件比較

由於二胎房貸管道的審核標準不一，透過銀行或融資公司申辦時，都會先看調閱申貸人的聯徵報告，並評估擔保房屋的狀況來作為是否核貸的標準。通常辦理銀行二胎房貸必須是信用、財務穩定的，才有機會申辦房屋二貸。其餘二胎申辦條件如下：

• 銀行：年滿20歲、本人持有房屋、有穩定工作、有固定收入、信用良好
• 鑫融資：年滿18歲、本人或保人持有房屋、有收入來源、無重大信用瑕疵
• 民間借貸：年滿18歲、本人持有房屋

由此可知，銀行房屋二貸條件較嚴格，不僅要有穩定的正職工作、收入也必須是穩定的，如果是兼職、接案、低薪高獎金等類型的工作，就很難申請銀行房屋二貸。相較之下， 鑫融資只要確認你是有收入來源即可申辦。

二胎房貸的申請流程

(1)二胎房貸申請文件

1. 身分證+雙證件影本(駕照or健保卡)
2. 3~6個月薪資轉帳與工作證明(員工識別證or工作名片)
3. 房屋所有權狀
4. 一胎房貸半年繳息證明

(2)二胎房貸申請流程

1. 申請：準備文件後向銀行或融資公司提出申請。
2. 估價：銀行進行房屋鑑價，評估房屋殘值。
3. 審核：審查房屋殘值、申貸人信用、財力條件等評估。
4. 對保：貸款條件雙方確認無誤，即可安排對保。
5. 設定：簽約對保完成後，設定房屋二順位抵押權給銀行。
6. 撥款：將貸款金額撥入你所指定帳戶。

以上是二胎房貸的申貸流程，只需備妥上述資料，選定一個貸款管道，按照說明的流程進行送件，在完成簽約對保後，銀行需要等候至少7個工作天；鑫融資二胎約2~3個工作天；而民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天就會將款項匯入你所指定的帳戶中。

二胎房貸管道常見問題

• Q1二胎房貸申請管道哪個好？
• A1常見的二胎房貸申請管道包含銀行、融資公司、代書、當鋪等等，每個管道都各有優缺點，像是銀行具有利率低的優勢，但相反的額度低、審核嚴；融資公司額度大、審核寬鬆，但利率會比銀行高一些些；代書及當舖則是免審核，但利率、費用都非常地高。也可以說，融資公司的條件介於銀行與民間借貸之間，是所有管道中較推薦的。
• Q2申請過銀行二胎貸款，還可以申請鑫融資二胎貸款嗎？
• A2可以。如果您已申請過銀行二順位房貸，還是有機會申請 鑫融資二胎房貸來幫您作代償，但還是建議您加LINE詢問，由好事貸的專業經理評估可否承作。
• Q3二胎房貸是否有寬限期？
• A3不一定。這邊需要以管道來區分，在銀行辦理的二胎房貸一律沒有寬限期；融資公司則不一，鑫融資二胎房貸則提供最長2年的寬限期；民間二胎則是各不相同，須以當時狀況而定。

經由本文分析後，相信你已經對於二胎房貸管道有較具體的認識，無論你選擇哪種二胎貸款管道辦理，建議都要以貸款安全性為優先考量，再根據審核的便利性、貸款利率、額度是否符合需求以及合理性作為評估。從各管道的優勢中選出最適合的二胎房貸管道並非難事。