申請代書二胎好嗎？代書二胎優點、風險、費用、流程一篇帶你搞懂

二胎房貸是種取得資金的方式，但除了銀行外還有許多民間機構有在辦理，甚至連代書也有在承作相關業務。究竟代書二胎貸款是什麼呢？代書二胎優缺點有哪些？如何避免代書二胎可能會有的風險？透過本文逐步帶你瞭解申辦代書二胎的大小事。

一、代書二胎是什麼

「代書」是地政士較為通俗的名稱，負責協助民眾處理不動產產權移轉，或是抵押權設定的相關工作。部分代書也會為客戶處理貸款問題，宣稱能夠代為送件申請銀行房貸、提高過件機率，或是媒合民間金主取得資金，甚至自己就是金主，為民眾提供各種代書二胎服務。

代書二胎與一般二順位房貸無異，都是用已有貸款的房屋再次申貸，差別只在於代書二胎的第二順位抵押權，屬於由代書媒合的民間金主，或是自行放款的代書本身。但是由於兩者都無相關法規可控管，較容易有潛在風險。

二、代書二胎優點有哪些？

代書二胎也稱為代書次順位或代書二順位房貸，是許多人會利用的資金週轉方式。它所具備的優點，有著其他貸款方案所無法達成的效果，其說明如以下所列。

代書二胎額度較高

銀行次順位房貸的額度，約在50萬~600萬之間，貸款成數最高為房屋鑑價的85%；融資公司二順位房貸的額度，最高可到500萬，貸款成數最高為房屋鑑價的120%。相較於信用貸款（有DBR22倍限制）；汽車貸款（貸款額度隨著車齡而遞減，銀行甚至婉拒超過15年的老車申請貸款）等方案來說，代書二胎的額度應該可以滿足一般資金週轉的需求。

代書二胎撥款速度較快

備妥所需的申請文件，選擇適合的貸款管道送件申請，於簽約對保完成後約2~3個工作天，貸款方就能將所需的資金，撥款至指定的銀行帳戶中。相較於房屋增貸需10~14個工作天；房屋轉增貸需要再重新跑一次申請流程後才能撥款，是要方便迅速的多了。

不必賣房換取現金

代書二胎是指，將還有貸款的房屋，向另一家銀行或融資公司，再申請一筆房屋貸款。貸款方將房屋增值的部分，或已償還部份房貸而產生的可貸額度，以貸款的方式借錢給你。讓你在不必變賣房子的情況下，還有一筆資金可以運用。

以上3點為次順位房貸的優點與特色，建議有較大額度且急需資金週轉的民眾，可以考慮申請代書二胎。

三、代書二胎缺點有哪些？

雖然二順位房貸的優點很多，但還是有它的缺點存在，其說明如以下所述。

申請管道優劣不一

代書二胎申請管道有3種，可以向銀行、融資公司與民間貸款機構提出申請。以風險性來說，銀行與融資公司因為受到政府的監督，貸款的風險較低；不過，若是向民間貸款機構提出次順位房貸的申請，則有可能會面臨到未知的風險。畢竟民間貸款的法律規範尚未周延，因此讓不肖業者有了可以操作的空間。

代書二胎利率較高

承作代書二胎的貸款方，因為第二順位抵押權的關係，可能面臨無法收回貸款本金的風險，所以會提高代書二胎的利率（銀行二胎利率約6%~16%；融資公司二胎利率約7%~14%），以減少可能無法回收貸款本金的情況發生。

任何貸款方案都有它自身的缺點，只要在申辦前進行審慎的評估，於衡量自身條件後，再向合適的管道提出申請，相信代書二胎是可以為你解決資金週轉的問題。

四、代書二胎費用有哪些？

代書二胎申辦需要收取哪些費用？哪些費用項目是合理的？如何可以找到最划算的二胎房貸？以下解析說明：

申辦代書二胎的必要費用

申請代書二胎的基本花費是手續費及地政規費，這兩筆費用不論是銀行、融資公司、代書代辦或當鋪都會收取的，除此之外的費用則依各個二胎房貸申請管道而有不同，提供以下表格作比較：

1. 地政設定費：含登記費及書狀費，登記費是設定金額的千分之一，書狀費則為每張80元。
2. 帳管費：無論向銀行、融資公司或其他民間貸款辦理二胎房貸，皆會收取開辦費，銀行的收費在3,000~15,000不等，融資公司則是所有費用合計總共收15,000，民間貸款則依各公司而定。

申辦代書二胎的其他費用（非必要）

1. 徵信費：部分銀行會向客戶收取調閱聯徵報告的費用，通常一份是收取300-500元不等。
2. 代書費：委託代書到地政事務所辦理抵押設定的費用，市場行情是2,500-6,000不等，視各代書收費而定，如自行送件可省下此筆費用。
3. 手續費/服務費：如果是透過代辦公司辦理，通常需支付貸款金額的10%作為服務費，如果向民間公司辦理，相關服務費更沒有規範。

如果想要用最划算的方式辦好二胎房貸，以下這兩個方式提供你參考：

• 直接找銀行辦理，總費用約4,000~15,000
• 直接找融資公司直屬經銷商(好事貸)辦理，總費用約15,000

五、代書二胎申請流程

挑選出適合自己的代書二胎管道後，你可以依循以下步驟準備代書二胎申請文件、走完代書二胎流程，最後也幫你整理了申請代書二胎時，可能會被收取的費用有哪些，幫助你更順利的取得資金。

代書二胎申請文件

申辦代書二胎需要準備下列申請文件：

• 身分證件影本
• 工作證明（如勞保投保明細、工作證）
• 收入證明（如薪轉明細、薪資單、扣繳憑單）
• 其他財力證明文件（如存摺明細、股票／基金投資明細、儲蓄型保險）
• 建物權狀影本
• 近一年房貸繳息紀錄

如果是申請銀行二胎房貸，上述資料都要盡可能地準備齊全，才能有效提高貸款過件率；如果是申請融資公司二胎房貸，只需要提供身分證影本、財力證明、建物權狀影本即可，即使沒有薪轉明細也可以用存摺明細來代替，申請文件要求相對簡單。

代書二胎申請流程

不論是申請銀行二胎房貸、 鑫融資二胎房貸、代書二胎房貸或是當舖二胎房貸，申請流程都差不多，差別在於取得資金的速度而已。

代書二胎申請步驟如下：

1. 提出申請並提供相關文件
2. 貸款機構進行房屋估價及條件審核
3. 貸款核准後，與貸款機構簽約對保
4. 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
5. 設定完成後，撥款至申請人帳戶

申請銀行二胎房屋貸款，從申請到撥款需等待7~14個工作天；申請鑫融資二胎房屋貸款，從申請到撥款下來，最快3個工作天即可完成撥款；申請當舖／代書二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

六、代書二胎陷阱有哪些？

市場上雖然充斥著假冒代書的詐騙集團、無照執業的地下代書，甚至是持有證書卻與非法集團合謀的正牌代書，但只要留心觀察，通常都能找到他們的破綻。有委託或貸款需求時，一定要謹慎再謹慎的查證，才不會落入詐騙陷阱。這邊整理三種常見的代書二胎陷阱，說明如下：

代書二胎利率高

代書二胎的計息單位多是月利率，常看到的「月息三分」，指的就是月利率3%的意思。覺得月利率3%看起來不高嗎？其實以現行法規而言，年利率只要超過16%都算是高利貸，換算成月利率必須低於1.3%才算合法，月息三分的年利率是36%，早已超過法規上限。 以銀行來說，信貸的核貸年利率約落在3%～8%左右，房貸年利率更低，約2%～4%；而融資公司的各項擔保貸款，如二胎房貸、汽機車貸款等，年利率較銀行稍高一些，但也只要7%～14%，還是比代書二胎還要低很多。

重複收取手續費

部分代書二胎可能會以各種名目向客戶重複收費，例如收了開辦費、帳管費及手續費後，又收了代辦費和服務費，但其實這都是同樣的東西，一隻羊被剝好幾層皮。 此外，隨著地政士法規的完善，代書的收費標準也逐漸了出現公定區間。雖然還是會根據代書的學經歷、所在地區、案件的難度而有些微差異，但現在許多合法代書都是以公開透明的價格收費，委託前可以先調查一下行情。

可能永遠還不完的攤還方式

一般常見的貸款還款方式為本息均攤，也就是貸款本金跟貸款期間所產生的利息平均攤還，每個月繳交固定的月付金即可。而代書二胎除了本息均攤外，也可選擇還息不還本的攤還方式，每月負擔較輕，卻容易陷入債務無法還清的窘境。 因為代書二胎的利率較高，每個月光是償還利息就已經很辛苦，更別說償還本金了。某些不肖業者甚至會把沒繳清的利息，再加進本金中利滾利，讓借款人永無脫離之日。

七、如何避免民間二胎房貸風險？

如果想了解你找的貸款管道是否安全可靠，提供你3個辨別方法：

• 網站資訊完整性
• 公司資料正確性
• 是否有實體公司

網站資訊完整性

現在大多數的民間貸款都有架設官方網站，如果你找的民間二胎是只有臉書、Line、簡訊，卻沒有一個公開的網站，或者網站資訊不夠詳細，那你就應該要提高警覺。

• 完整的公司介紹（公司名稱、電話、地址）
• 公司負責人資訊（姓名、照片、資歷）
• 完整的業務資訊（姓名、照片、資歷）
• 公開透明的資金來源

公司資料正確性

除了確認網站資訊是否完整，當然也要小心求證內容真偽，只要是依法設立的公司，在經濟部的商工登記公示查詢系統及財政部的公示資料查詢服務，都查得到資料；如果對於業務的資歷有疑慮，可以要求對方提供證照佐證，也可以打電話過去多提問，看看對方是不是真的了解？

另外，您也可以在各大社交網路平台找找看，有沒有人分享過他們的借貸經驗？Google商家評價怎麼樣？雖然也有業者會寫假評論，但如果仔細看內容，還是能看出其真實性。

是否有實體公司

有些民間貸款所提供的地址根本不存在，因此建議使用Google街景查看真實環境，甚至可以向對方提出想直接實地探訪，如果對方一直婉拒，那你就要考慮一下了，畢竟萬一真的發生什麼事，連對方在哪裡都找不到，恐怕也求償無門。

綜合考慮申請代書二胎的好處、風險、費用以及流程，結論是每個人的情況都不盡相同，需要仔細衡量個人的需求和情況。如果您對於申請二胎有困惑或疑慮，最好諮詢專業的金融或法律專家，以獲得個性化的建議和指導。無論您選擇自行處理還是尋求代書的幫助，重要的是保持透明度、合法性和慎重考慮，以確保自己和家庭的利益和安全。