申請代書二胎好嗎?代書二胎優點、風險、費用、流程一篇帶你搞懂

二胎房貸是種取得資金的方式,但除了銀行外還有許多民間機構有在辦理,甚至連代書也有在承作相關業務。究竟代書二胎貸款是什麼呢?代書二胎優缺點有哪些?如何避免代書二胎可能會有的風險?透過本文逐步帶你瞭解申辦代書二胎的大小事。

一、代書二胎是什麼

「代書」是地政士較為通俗的名稱,負責協助民眾處理不動產產權移轉,或是抵押權設定的相關工作。部分代書也會為客戶處理貸款問題,宣稱能夠代為送件申請銀行房貸、提高過件機率,或是媒合民間金主取得資金,甚至自己就是金主,為民眾提供各種代書二胎服務。

代書二胎與一般二順位房貸無異,都是用已有貸款的房屋再次申貸,差別只在於代書二胎的第二順位抵押權,屬於由代書媒合的民間金主或是自行放款的代書本身。但是由於兩者都無相關法規可控管,較容易有潛在風險。

二、代書二胎優點有哪些?

代書二胎也稱為代書次順位或代書二順位房貸,是許多人會利用的資金週轉方式。它所具備的優點,有著其他貸款方案所無法達成的效果,其說明如以下所列。

代書二胎額度較高

銀行次順位房貸的額度,約在50萬~600萬之間,貸款成數最高為房屋鑑價的85%;融資公司二順位房貸的額度,最高可到500萬,貸款成數最高為房屋鑑價的120%。相較於信用貸款(有DBR22倍限制);汽車貸款(貸款額度隨著車齡而遞減,銀行甚至婉拒超過15年的老車申請貸款)等方案來說,代書二胎的額度應該可以滿足一般資金週轉的需求。

代書二胎撥款速度較快

備妥所需的申請文件,選擇適合的貸款管道送件申請,於簽約對保完成後約2~3個工作天,貸款方就能將所需的資金,撥款至指定的銀行帳戶中。相較於房屋增貸需10~14個工作天;房屋轉增貸需要再重新跑一次申請流程後才能撥款,是要方便迅速的多了。

不必賣房換取現金

代書二胎是指,將還有貸款的房屋,向另一家銀行或融資公司,再申請一筆房屋貸款。貸款方將房屋增值的部分,或已償還部份房貸而產生的可貸額度,以貸款的方式借錢給你。讓你在不必變賣房子的情況下,還有一筆資金可以運用。

以上3點為次順位房貸的優點與特色,建議有較大額度且急需資金週轉的民眾,可以考慮申請代書二胎。

三、代書二胎缺點有哪些?

雖然二順位房貸的優點很多,但還是有它的缺點存在,其說明如以下所述。

申請管道優劣不一

代書二胎申請管道有3種,可以向銀行、融資公司與民間貸款機構提出申請。以風險性來說,銀行與融資公司因為受到政府的監督,貸款的風險較低;不過,若是向民間貸款機構提出次順位房貸的申請,則有可能會面臨到未知的風險。畢竟民間貸款的法律規範尚未周延,因此讓不肖業者有了可以操作的空間。

代書二胎利率較高

承作代書二胎的貸款方,因為第二順位抵押權的關係,可能面臨無法收回貸款本金的風險,所以會提高代書二胎的利率(銀行二胎利率約6%~16%;融資公司二胎利率約7%~14%),以減少可能無法回收貸款本金的情況發生。

任何貸款方案都有它自身的缺點,只要在申辦前進行審慎的評估,於衡量自身條件後,再向合適的管道提出申請,相信代書二胎是可以為你解決資金週轉的問題。

四、代書二胎費用有哪些?

代書二胎申辦需要收取哪些費用?哪些費用項目是合理的?如何可以找到最划算的二胎房貸?以下解析說明:

申辦代書二胎的必要費用

申請代書二胎的基本花費是手續費及地政規費,這兩筆費用不論是銀行、融資公司、代書代辦或當鋪都會收取的,除此之外的費用則依各個二胎房貸申請管道而有不同,提供以下表格作比較:

二胎房貸管道 好事貸好事貸二胎房貸 銀行二胎房貸 代書二胎房貸 當鋪二胎房貸 代辦二胎房貸
開辦費/帳管費/手續費 貸款金額1.5% 3,000~15,000元 2,000~6,000元 貸款金額4%~5%(倉棧費) 依送件管道而定
代書費/地政規費 15,000元 12,000~20,000元 未說明 未說明 依送件管道而定
代辦費/服務費 貸款金額6%~15% 貸款金額5%~10%
諮詢費 3,000~6,000元

要注意的是,由於地下錢莊不會直接說自己是高利貸,因此僅能依據過去新聞報導的真實案例作為參考,高利貸時常以各式各樣的名目扣取費用,費用總計高達貸款金額的50%~70%。

  1. 地政設定費:含登記費及書狀費,登記費是設定金額的千分之一,書狀費則為每張80元。
  2. 帳管費:無論向銀行、融資公司或其他民間貸款辦理二胎房貸,皆會收取開辦費,銀行的收費在3,000~15,000不等,融資公司則是所有費用合計總共收15,000,民間貸款則依各公司而定。

申辦代書二胎的其他費用(非必要)

  1. 徵信費:部分銀行會向客戶收取調閱聯徵報告的費用,通常一份是收取300-500元不等。
  2. 代書費:委託代書到地政事務所辦理抵押設定的費用,市場行情是2,500-6,000不等,視各代書收費而定,如自行送件可省下此筆費用。
  3. 手續費/服務費:如果是透過代辦公司辦理,通常需支付貸款金額的10%作為服務費,如果向民間公司辦理,相關服務費更沒有規範。

如果想要用最划算的方式辦好二胎房貸,以下這兩個方式提供你參考:

  • 直接找銀行辦理,總費用約4,000~15,000
  • 直接找融資公司直屬經銷商(好事貸)辦理,總費用約15,000

最後提醒,不管是決定要申請哪一個管道的代書二胎,簽約前都一定要仔細詳閱合約內容,有任何不懂的條約內容都要當面問清楚再簽名。辦完代書二胎後,也記得要做好財務規劃,按照合約約定的方式按時還款。

五、代書二胎申請流程

挑選出適合自己的代書二胎管道後,你可以依循以下步驟準備代書二胎申請文件、走完代書二胎流程,最後也幫你整理了申請代書二胎時,可能會被收取的費用有哪些,幫助你更順利的取得資金。

代書二胎申請文件

申辦代書二胎需要準備下列申請文件:

  • 身分證件影本
  • 工作證明(如勞保投保明細、工作證)
  • 收入證明(如薪轉明細、薪資單、扣繳憑單)
  • 其他財力證明文件(如存摺明細、股票/基金投資明細、儲蓄型保險)
  • 建物權狀影本
  • 近一年房貸繳息紀錄

如果是申請銀行二胎房貸,上述資料都要盡可能地準備齊全,才能有效提高貸款過件率;如果是申請融資公司二胎房貸,只需要提供身分證影本、財力證明、建物權狀影本即可,即使沒有薪轉明細也可以用存摺明細來代替,申請文件要求相對簡單。

代書二胎申請流程

不論是申請銀行二胎房貸、好事貸好事貸二胎房貸、代書二胎房貸或是當舖二胎房貸,申請流程都差不多,差別在於取得資金的速度而已。

代書二胎申請步驟如下:

  1. 提出申請並提供相關文件
  2. 貸款機構進行房屋估價及條件審核
  3. 貸款核准後,與貸款機構簽約對保
  4. 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
  5. 設定完成後,撥款至申請人帳戶

申請銀行二胎房屋貸款,從申請到撥款需等待7~14個工作天;申請好事貸二胎房屋貸款,從申請到撥款下來,最快3個工作天即可完成撥款;申請當舖/代書二胎房貸,從申請到撥款需1~3個工作天,部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

六、代書二胎陷阱有哪些?

市場上雖然充斥著假冒代書的詐騙集團、無照執業的地下代書,甚至是持有證書卻與非法集團合謀的正牌代書,但只要留心觀察,通常都能找到他們的破綻。有委託或貸款需求時,一定要謹慎再謹慎的查證,才不會落入詐騙陷阱。這邊整理三種常見的代書二胎陷阱,說明如下:

代書二胎利率高

代書二胎的計息單位多是月利率,常看到的「月息三分」,指的就是月利率3%的意思。覺得月利率3%看起來不高嗎?其實以現行法規而言,年利率只要超過16%都算是高利貸,換算成月利率必須低於1.3%才算合法,月息三分的年利率是36%,早已超過法規上限。 以銀行來說,信貸的核貸年利率約落在3%~8%左右,房貸年利率更低,約2%~4%;而融資公司的各項擔保貸款,如二胎房貸、汽機車貸款等,年利率較銀行稍高一些,但也只要7%~14%,還是比代書二胎還要低很多。

重複收取手續費

部分代書二胎可能會以各種名目向客戶重複收費,例如收了開辦費、帳管費及手續費後,又收了代辦費和服務費,但其實這都是同樣的東西,一隻羊被剝好幾層皮。 此外,隨著地政士法規的完善,代書的收費標準也逐漸了出現公定區間。雖然還是會根據代書的學經歷、所在地區、案件的難度而有些微差異,但現在許多合法代書都是以公開透明的價格收費,委託前可以先調查一下行情

可能永遠還不完的攤還方式

一般常見的貸款還款方式為本息均攤,也就是貸款本金跟貸款期間所產生的利息平均攤還,每個月繳交固定的月付金即可。而代書二胎除了本息均攤外,也可選擇還息不還本的攤還方式,每月負擔較輕,卻容易陷入債務無法還清的窘境。 因為代書二胎的利率較高,每個月光是償還利息就已經很辛苦,更別說償還本金了。某些不肖業者甚至會把沒繳清的利息,再加進本金中利滾利,讓借款人永無脫離之日。

七、如何避免民間二胎房貸風險?

如果想了解你找的貸款管道是否安全可靠,提供你3個辨別方法:

  • 網站資訊完整性
  • 公司資料正確性
  • 是否有實體公司

網站資訊完整性

現在大多數的民間貸款都有架設官方網站,如果你找的民間二胎是只有臉書、Line、簡訊,卻沒有一個公開的網站,或者網站資訊不夠詳細,那你就應該要提高警覺。

  • 完整的公司介紹(公司名稱、電話、地址)
  • 公司負責人資訊(姓名、照片、資歷)
  • 完整的業務資訊(姓名、照片、資歷)
  • 公開透明的資金來源

公司資料正確性

除了確認網站資訊是否完整,當然也要小心求證內容真偽,只要是依法設立的公司,在經濟部的商工登記公示查詢系統及財政部的公示資料查詢服務,都查得到資料;如果對於業務的資歷有疑慮,可以要求對方提供證照佐證,也可以打電話過去多提問,看看對方是不是真的了解?

另外,您也可以在各大社交網路平台找找看,有沒有人分享過他們的借貸經驗?Google商家評價怎麼樣?雖然也有業者會寫假評論,但如果仔細看內容,還是能看出其真實性。

是否有實體公司

有些民間貸款所提供的地址根本不存在,因此建議使用Google街景查看真實環境,甚至可以向對方提出想直接實地探訪,如果對方一直婉拒,那你就要考慮一下了,畢竟萬一真的發生什麼事,連對方在哪裡都找不到,恐怕也求償無門。

綜合考慮申請代書二胎的好處、風險、費用以及流程,結論是每個人的情況都不盡相同,需要仔細衡量個人的需求和情況。如果您對於申請二胎有困惑或疑慮,最好諮詢專業的金融或法律專家,以獲得個性化的建議和指導。無論您選擇自行處理還是尋求代書的幫助,重要的是保持透明度、合法性和慎重考慮,以確保自己和家庭的利益和安全。