近年來，隨著新房價節節攀升，中古屋成為房市的新寵兒。其價格相對較為親民，而經過整修後，往往與新房無異。然而，在申請貸款的過程中，我們卻需要特別留意一些重要的事項。本篇將詳細探討中古屋貸款的注意事項，希望能提供您全面而實用的指南。
一、中古屋是什麼？
在探討中古屋貸款前，我們首先需要了解什麼是中古屋。
中古屋概念與差異
中古屋概念包括兩種主流定義：一是屋齡滿3年以上或曾轉手交易過的房屋，通常狀況良好，有的甚至無需整修即可入住；另一種是新古屋，指屋齡介於3至10年，且尚未有人居住過的房屋，可分為投資客等待價格上升的情況，以及建商銷售不如預期的新古屋，比起新成屋具有實用坪數優勢。
相對而言，老屋是指1999年921地震後建造的結構未達安全標準的房屋，需進行加速重建，受到耐震安全性疑慮。在申辦中古屋貸款之前，了解這些概念和差異有助於選擇適合的房產投資或適宜的居住環境。
二、中古屋受歡迎的原因？中古屋優勢解析
在選擇中古屋時，您或許會想知道它相對於其他房屋的優勢。以下是一些值得注意的優點：
1.價格較低
中古屋的優勢在於價格較低。根據房仲業者的統計，中古屋的價格通常比新成屋低，且每增加一年屋齡，價格可減少約2.5%。對於預算有限的首購族來說，這是一個相當吸引人的選擇。中古屋不僅能滿足居住需求，還能在經濟上更為輕鬆，讓人更容易實現房屋夢想。
2.公設比較低
中古屋的優勢之一是公設比較低。近年來新建房屋的公設比普遍超過30％，而中古屋的公設比相對較低，使得室內可用空間增加，成為實用性更高的選擇。
這意味著中古屋可以提供更多實際可用的生活空間，讓居住者更能充分利用房屋內部空間，符合現代人對於實用性和功能性的需求。
3.地點優越
中古屋的優勢之一是地點優越。位於市中心，周邊設施完備、生活機能良好。相比同地段新成屋，中古屋更親民，為購屋者提供更實惠的選擇。地段優勢使居民能輕鬆享受便利的生活，擁有豐富的社區資源和便捷的交通，營造舒適宜居的居住環境。
4.實地勘察
中古屋的優勢在于實地勘察。相較於預售屋的想像，中古屋可實地查看格局、採光、動線等情況，有助於準確找到符合需求的物件。這種直觀觀察能幫助買家更準確地評估房屋的條件和適用性。
三、中古屋缺點？如何避免中古屋風險？
中古屋的選擇在房屋市場中有其獨特之處，但也伴隨著一些潛在的風險。了解中古屋的缺點以及如何避免這些風險是購買房屋時必須考慮的重要因素之一。
1.不同時段看屋
不同時段看屋是避免中古屋風險的重要步驟之一。特別是在雨天，可能會暴露出平常難以察覺的屋況問題，如屋頂漏水或排水系統問題等。因此，建議在不同的天氣和時間段親自前往看屋，以全面了解房屋的狀況。
2.房子基本結構
檢查房屋的基本結構至關重要。親自檢查梁柱、排水管道、屋頂和牆壁等結構，確保其良好狀態。這有助於避免未來可能出現的結構性問題，並減少維修和補救成本。
3.房屋產權
房屋的產權也是購買中古屋時需要特別注意的問題之一。確保房屋產權能夠順利移轉至新的所有者是至關重要的。可以請地政士或律師協助處理相關程序，以確保所有法律文件和手續都符合要求，從而避免後續的法律問題和財務風險。
4.房屋建材
了解房屋建材和結構種類也是重要的一環。特別需要留意的是RC加強磚造結構，這類結構可能存在耐用性和耐震性較差的問題。在購買過程中，要對房屋的建築結構和材料進行充分了解和評估，並考慮未來可能的維修和改造成本。
總的來說，購買中古屋是一項重大的投資，需要仔細考慮和審慎處理。通過仔細審查房屋的各個方面，包括結構、產權和建材等，可以最大程度地降低風險，確保投資的安全和價值。
四、購買中古屋申請貸款的注意事項
雖然中古屋有著種種優勢，但在購買過程中也需注意以下事項：
1.貸款條件較新屋差
貸款條件相對於新屋可能較為苛刻。銀行在估價中古屋時，會考慮區域和屋齡等因素，因此即使入手價相對較低，您可能需要準備更多的自備款。此外，貸款條件也可能不如新成屋，例如貸款年限可能難以達到30或40年，寬限期也可能較短，這些都需要買家事先考慮。
2.隱形成本
中古屋存在著一些隱形成本。由於屋齡較長，中古屋可能存在著一些老舊管線、電壓不足、壁癌、漏水等問題，這些問題可能需要買家額外支出裝潢費用和修繕費用。在考慮購買中古屋時，要有充分的心理準備，並在預算中考慮到這些潛在的成本。
3.隱性缺失
還需要留意隱性缺失的可能性。為了快速脫手或增加價值，一些投資客可能會重新翻修裝潢中古屋，然而這可能導致隱性缺失。在購買前，買家應詳細檢查房屋的實際狀況，可能需要聘請專業人士進行評估，以確保所購買的房屋符合期望並且不存在潛在的問題。
綜上所述，購買中古屋雖然有著眾多優勢，但同時也需要買家仔細考慮各種潛在的風險和成本。通過充分的準備和檢查，買家可以更好地應對可能出現的問題。
五、你該知道的中古屋貸款須知
在中古屋買賣中，貸款是一個重要的考量因素，貸款利率、貸款成數和貸款年限都是需要仔細考慮的方面。
1.貸款利率
中古屋貸款利率不是固定的，而是受到多方面因素的影響。房屋的狀況、借款人的收入水準、信用狀況等都會影響到貸款利率的確定。因此，在申請貸款之前，應該對自身的條件進行充分了解，並且可能要做好應對不同利率情況的準備。
2.貸款成數
貸款成數是指銀行願意貸款的金額與房屋價值的比例。一般來說，中古屋的貸款成數約為6~7成，而銀行的鑑價會成為貸款額度的基準。在簽約之前，建議找銀行進行評估，確保貸款額度足夠支付房屋價格，避免因貸款不足而帶來的問題。
3.貸款年限
貸款年限也是需要考慮的重要因素。貸款年限受到多種因素的影響，包括房屋的年齡、借款人的年齡、財務狀況等。在考慮貸款年限時，應該充分了解各方面的限制，並且根據自身情況做出適當的安排。
綜合以上，中古屋貸款需要考慮的因素很多，包括利率、成數和年限等。在申請貸款之前，應該充分了解自身的條件，並且與銀行進行溝通，以確保貸款順利辦理並且符合自己的需求。
六、剛申請中古房屋貸款，還可以再貸款嗎？
剛申請中古房屋貸款後，有考慮再次貸款的情況嗎？這裡有一些關於二胎房貸和融資公司的相關考量需要注意。
1.二胎房貸
若您名下已有尚在還款的中古屋，您可能考慮二胎房貸或轉增貸來進行再次貸款。二胎房貸通常由融資公司提供，其額度相對較大，這對於擁有中古房屋的借款人而言是一個有吸引力的選擇。
2.考慮融資公司
考慮到融資公司的認定方式不同於銀行，主要看剩餘欠款本金，可能會較有彈性。這意味著，即使您的貸款歷史或其他因素不符合傳統銀行的要求，融資公司仍然可能會考慮您的申請。
3.總金額不得超過銀行估價金額
無論是申請二胎房貸還是其他貸款，您需要注意總金額不得超過銀行估價金額。這是為了避免貸款審核不通過的情況。銀行或融資公司在審核貸款申請時通常會對房屋進行估價，以確定其市值。
因此，您必須謹慎計算您的貸款額度，確保不超過中古屋的估價金額，這有助於提高貸款審核的通過率。
總而言之，再次申請房屋融資是一個可行的選擇，特別是當您需要額外資金時。然而，在做出任何決定之前，請確保充分了解二胎房貸和融資公司的條件和限制，並謹慎評估您的財務狀況和貸款需求。
QA.中古屋貸款常見問答
Q.申請中古屋貸款需要提供哪些文件？
通常需要提供身份證明、收入證明、房屋擁有權證明、房屋估價報告等文件。
Q.中古屋貸款的利率是如何計算的？
中古屋貸款的利率通常根據借款人的信用狀況、市場利率和貸款條件而定，可以是固定利率或浮動利率。
Q.中古屋貸款的還款期限有多長？
還款期限可以根據借款人的需求和貸款條件而變化，通常可選擇10年、15年、20年甚至30年的還款期限。
在購買中古屋的旅程中，風險與機遇並存。全面了解貸款條件、審慎實地考察、聆聽專業建議，是確保順利實現居住夢想的關鍵。這不僅是一次房屋交易，更是對未來生活品質的投資。