在新房價高不可攀的情況下，許多人將目光轉向中古屋或老屋，然而老屋貸款常伴隨著不成文的規定，銀行最多只願貸出7成款項。想在台灣拿到最佳老屋貸款條件？瞭解老屋定義、增貸管道、利率、額度評估等重要訊息。贏得房屋增貸的秘訣盡在此！
老屋在台灣被定義為使用年限較長的住宅，其耐用性成為影響貸款及價值的重要因素。統計顯示，台灣老屋比例逐年攀升，引起社會對老屋相關議題的關注。取得老屋的方式多樣，包括繼承、購買、法拍等，每種方式皆有其獨特的考量與挑戰。以下將深入探討老屋的定義、台灣老屋現況，以及取得老屋的主要途徑。
1.老屋的定義
老屋通常指的是年限超過30年以上的建築，特別是在台灣，由於自然災害頻繁，超過30年的房屋被歸為「危老建築」，存在安全疑慮。在這樣的背景下，老屋的定義不僅僅是建築年限，更包括建築的安全性。這種區分主要是基於舊有建築在風災、地震等災害中的較高風險。
2.台灣老屋比例
根據內政部統計，截至2020年6月底，台灣全國住宅的屋齡中位數為29.84年，顯示整體住宅結構普遍較老。其中，超過40年的老屋占比高達28.89%，顯示老舊住宅在市場中佔有相當比例。
而臺北市更是老屋比例最高的地區，有高達70.58%的房屋屬於30年以上的老屋，其中40.39%的房屋居然已超過40年，呈現出相當高的老舊住宅比例。
3.取得老屋的方式
取得老屋的方式主要有繼承、過戶／贈與、購買或法拍等途徑。
- 繼承是指通過家族成員的遺產分配而獲得老屋。
- 過戶／贈與則是所有權的轉移，可以是財產交易或無償轉讓。
- 購買老屋是最常見的方式，透過市場交易完成房產的移轉。
- 法拍屋也是一種取得老屋的方式，通常是因債務糾紛導致的拍賣。
除了這些主要方式，還有其他途徑，如轉讓、合併等，取得老屋的方法多種多樣。每種方式都有其特定條件和程式，取決於買賣雙方的需求和協商。
二、老屋增貸須知
老屋增貸涉及多重考量，包括貸款管道、利率與額度評估。瞭解老房增貸的三大管道是至關重要的。老屋貸款的利率有其特殊性，需仔細評估風險。銀行在貸款額度評估時，常參考建築年限，投資者宜對房屋結構及耐用年限有充分認知。在這三大要點的基礎上，我們深入探討老屋增貸的相關知識。
1.老房增貸的3種管道
大多數人首先想到的是向銀行辦理房屋增貸，然而，銀行在放款上有較保守的態度。除了銀行外，上市融資公司和民間貸款也是值得考慮的管道。以下，我們將深入探討這三種老屋貸款管道。
（1）銀行貸款
銀行在考慮老屋貸款時，通常關注脫手性和地點。非精華區的房子難以取得高額度貸款，且房貸年限與貸款人年齡總和需小於房屋屋齡和7年。符合這兩條件可獲得寬鬆的貸款額度和期限。對於老屋，透過裝潢翻修提高安全性可有助於增加貸款額度。銀行的考量因此牽涉多方面條件，貸款人宜事先瞭解，以提高貸款申請的成功機會。
（2）融資貸款
融資公司提供房屋二胎貸款，透過老屋抵押，不影響原有銀行房貸，讓借款人能額外獲得資金。這種方式允許更多的增貸資源，有效解決資金需求。借款人可透過老屋的市值來取得額外融資，擁有更多財務選擇。
（3）民間貸款
民間貸款通常利率較高，以繳息不還本方式，月付金壓力大。當銀行或融資難達成條件時，可考慮此選項，但需謹慎挑選公司，避免高風險。貸款時應詳細瞭解條款，確保能承擔財務負擔，以免因高利貸而造成經濟困境。
2.老屋貸款利率
根據聯徵中心2021年第二季的統計，全國老屋貸款利率依屋齡分佈如下：
| 屋齡(年) | 貸款利率 |
|---|---|
| 0-3 | 1.37% |
| 3-6 | 1.40% |
| 6-9 | 1.42% |
| 9-12 | 1.42% |
| 12-15 | 1.15% |
| 15-18 | 1.49% |
| 18-21 | 1.50% |
| 21-24 | 1.52% |
| 24-27 | 1.55% |
| 27-30 | 1.55% |
| 30-33 | 1.55% |
| 33-36 | 1.52% |
| 36 | 1.53% |
根據上表的資訊統計，我們可以得出以下結論：
在屋齡0-15年間，貸款利率整體呈現逐漸上升的趨勢，由1.37%上升至1.15%後再逐步增加至1.55%。在屋齡15年以上，貸款利率波動較大，表現不規則。特別是在屋齡18-21年和33-36年之間，出現1.50%至1.52%的相對較高水準。整體而言，老屋貸款利率與屋齡呈現一定的相關性，貸款利率在不同屋齡區間有所變化。
3.老屋貸款額度評估
銀行在制定老屋貸款額度時通常會充分考慮房屋的使用年限，這一因素對貸款成數有著直接的影響。一般而言，年限較短的老屋，尤其是不位於精華區的物件，其貸款成數較低。這是因為銀行視其為相對較舊且損耗較大的物件，帶來的風險也相對增加。
在這一情境下，行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」就成為了一個重要的參考依據。該表列舉了不同建築結構及材料的耐用年限，以供銀行評估貸款成數時參考。舉例而言，磚造房屋的耐用年限為25年，而加強磚造房屋的耐用年限則提高至35年，RC、SRC、SC建築的耐用年限更長達50年。由於台灣主要以RC結構為主，相對而言，老屋的耐用年限相對較高。
因此，耐用年限愈長的老屋，銀行在放貸時可能給予較高的貸款成數。這也意味著投資者或買房者在選擇老屋並考慮貸款時，需對房屋的建築結構及耐用年限有深入瞭解，以更好地評估貸款額度及相關風險，從而做出明智的金融規劃。
三、老屋貸款申辦條件
辦理老屋貸款時，銀行關注房屋和借款人的條件，以下是銀行在意的重點。
1.申辦老屋貸款的基本條件
（1）房屋
- 房屋估價受多方面因素影響。地點是其中一大關鍵，尤其在六都，房子估價普遍較高，反映了區域經濟與生活品質的影響。
- 屋齡亦是重要考量，10~20年的房子估價金額最高，而超過30年的老屋則估價相對較低，因為老舊結構可能需要額外維修成本。
- 鄰近設施亦對估價產生影響，例如若有嫌惡設施如加油站、殯儀館，可能導致房屋估價較低，反映出潛在居住環境的不利因素。
綜合考量這些因素有助於更準確地評估房屋的價值。
（2）申貸人
- 成功申請老屋貸款的申貸人需具備穩定工作和收入，通常要求現職滿一年以上，提供薪資轉帳和扣繳憑單作為財務穩健的證明。
- 良好的信用狀態對申貸人至關重要，通常要求信用評分維持在600分以上。
- 申貸人可透過持有其他不動產、投資收入、基金對帳單或保單等加分項目，增加信任度。
這些條件的滿足有助於提高銀行對借款人的信心，增加獲批貸款的機會。
2.提高老屋貸款額度的小技巧
欲提高老屋貸款額度，可運用巧妙技巧。
- 提供更多財力資料，如股票庫存、投資基金對帳單、保單等，能增加貸款信任度。
- 避免主動提及銀行難以查到的資訊，例如固定孝親費或民間公司借貸，可有效提高貸款成功機會。
- 若擁有其他房產，可將其列為額外擔保，有助於提升貸款額度。
- 找尋審核標準相對較寬鬆的銀行也是一項重要策略，因不同銀行審核標準有所不同，選擇標準較寬鬆的銀行能增加成功通過審核的可能性。
總之，善用這些小技巧，能夠在老屋貸款過程中提高額度，確保資金需求得以充分滿足。在申請貸款前，建議仔細研究各銀行的審核標準，制定適切的策略，以獲得更理想的貸款條件。
3.老屋貸款不過原因
老屋貸款不過的原因多種多樣，其中包括房屋未完成保存登記，導致無法有效設定抵押權，這使得銀行在貸款審核中感到不安。另外，房屋位於原保地、山坡地等受限區域，也可能遇到法律和規範上的限制。某些結構不適合貸款，例如磚造、鐵皮屋、農舍等，可能因安全性或市場可行性而遭拒。房屋位置偏僻，存在地域性限制，使得銀行擔憂資產價值波動或不易銷售。
此外，過去曾向民間做過私人借貸，使銀行不願再貸款，可能是由於借貸紀錄、風險評估等因素。負債比例過高，還款能力不足，也是一項拒絕貸款的重要原因。最後，有民刑事紀錄的申請人被視為高風險，可能引起金融機構的謹慎態度，因而影響貸款審批結果。
總體而言，老屋貸款不過的原因多涉及法律、安全、市場、信用等多方面因素，買家在申請貸款前應仔細評估房屋條件，並提前解決可能影響審批的問題。
QA.老屋貸款常見問答
Q.如何判斷房屋是否屬於危老建築？
危老建築通常指房屋結構老舊，有安全疑慮。可以諮詢專業工程師進行評估，也可向地方政府查詢相關資訊。
Q.銀行估價時，如何提高老屋的貸款成數？
老屋進行裝潢翻修，提高安全性，可以協助提高銀行估價，進而增加貸款成數。
Q.在老屋貸款時，是否有其他補助或優惠政策？
有政府補助每年一次的「修繕住宅貸款利息補貼」低利優惠專案，以鼓勵居民維護老屋、提升住宅品質，改善高齡住宅安全隱患。
成功獲得老屋貸款的關鍵在於全面瞭解老屋市場，善用各種管道，並根據房屋特性選擇最適合的增貸方式。這將有助於提升貸款額度，減輕還款壓力，讓你更輕鬆地踏上老屋投資之路。老屋貸款雖複雜，但透過深入瞭解貸款管道、條件和技巧，你可提高優質貸款條件的機會。無論你考慮購買或已擁有老屋，本文提供的資訊將助你在老屋貸款中更具優勢。