原屋融資與房屋貸款最大的不同是什麼？精準掌握房貸審核的三大關鍵

而這種以房屋作為抵押貸款的融資方式，與房屋貸款最大的差異就是，借款人名下沒有房屋時，以購買房屋為主要目的，向銀行或金融機構申請一筆資金來買房。在這種情況下，所買的房屋將成為貸款的擔保品，借款只需要按期還款來償還貸款。

二、原屋融資的優缺點

在初步認識原屋融資意思之後，就我們就來談談在借助已擁有的房屋，來取得額外的一筆資金的優、缺點有哪些？

1.原屋融資優點

• 利率較低：原屋融資因為是以房屋作為擔保，因此利率較低，大約落在1.76%~3.14%起。借款人可以享受到更低的利率，從而節省利息支出。
• 額度較高：原屋融資貸款的額度是根據房屋的現值來評估的，銀行可貸成數通常為房屋鑑價價金額的70%到85%之間，可以滿足有較大筆資金的需求。
• 還款較長：房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年，有的銀行甚是還有提供防貸寬限期，能夠大幅降低借款人每月還款壓力。
• 用途彈性：原屋融資所獲得的資金可以用於多種用途，如房屋翻新、教育支出、投資理財等。借款人可以根據自己的需要自由運用這筆資金。

2.原屋融資優點

• 需設定抵押權：原屋融資需要以房屋設定抵押權，若貸款無法償還，房屋可能會被查封拍賣。
• 審核時間較長：原屋融資的審核時間通常比信用貸款或汽車貸款長，因為需要對房屋進行鑑價。
• 衍生費用較多：原屋貸款的費用較多，通常包含評估費、抵押登記費、手續費等等，建議要慎選管道。
• 可能有綁約期：原屋融資可能會有限制申貸人提前結清貸款的綁約期，若提前結清可能需支付違約金。

在了解原屋融資的優缺點之後，能夠更加明白原屋融資的便利性，不過在考慮申辦前，借款人仍要根據自己的財務狀況和需求，慎重考慮是否進行原屋融資。

三、原屋融資審核重點

原屋融資是一種常見的很常見的貸款方式，若想要申請銀行原屋貸款，你可以根據以下的原屋融資申請條件，先行自行評估是否有達到要求。

1. 年齡限制

• 最低年齡: 18歲
• 最高年齡: 65歲
• 貸款期限限制: 銀行會限制「申請人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年；與「貸款年限＋屋齡＜50」，較大的年齡或房屋屋齡可能壓縮還款期限。

2. 良好的信用狀況

• 審核依據: 銀行向會向聯徵中心調閱申請人的個人信用報告。
• 審核不過: 有欠款遲繳紀錄、聯徵多查、負債比過高、警示戶等。
• 結果影響: 若有信用不良、瑕疵，房貸額度和利率就會受到影響。

3. 優質的擔保品（房子）

• 鑑價考量因素:
  • 房子座落的區域地段。
  • 建築結構、格局及屋齡。
  • 生活機能、嫌惡設施、蛋黃區的評價。
• 影響成數和利率:
  • 銀行考慮增值能力和轉手性。
  • 不同銀行可能對同一房屋有不同評價。
• 屋齡影響:
  • 屋齡12年以下的貸款成數約7成4、利率約在1.37 ~ 1.44%。
  • 屋齡21年以上的貸款成數約7成1、利率約在1.51 ~ 1.56%。
  • 房子愈老，貸款成數愈低、房貸利率則愈高。

只要掌握原屋融資申請條件的重點，就能幫助你縮短審核時間，並提高獲得更好房貸條件的機會。以上資訊供僅供參考，建議申請前先詳閱各家銀行的申請條件，以確保有符合申請的要求。

四、原屋融資各管道審核條件大不同

在最前面文中，我們有提過，原屋融資就是拿沒有貸款的房屋來借一筆錢的方式。但原屋融資申請管道其實不只有銀行，其實還有上市融資公司以及民間借貸公司：

1. 銀行

銀行是原屋融資最常見的申請管道，由於受到主管機關的嚴格監管，因此審核條件較為嚴格，通常會要求借款人提供收入證明、資產證明等資料，且房屋的屋齡、座落、坪數等條件也會影響貸款成數。

• 銀行房屋融資項目：原屋融資、房屋抵押貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸

2. 上市融資公司

上市融資公司的審核條件較為寬鬆，即使是信用不良或負債較高的借款人，也有機會申請成功。通常融資公司的利率會比銀行高些。

• 融資公司房屋融資項目：原屋融資、二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸

3. 民間借貸

民間借貸的審核條件最為寬鬆，通常只要提供房屋所有權狀即可辦理貸款。不過民間借貸的利率最高，且風險也最高，借款人應審慎評估。

• 民間房屋融資項目：原屋融資、房屋抵押貸款、二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸、三胎房貸

銀行是最常見且受政府監管的管道，貸款比較安全，但審核條件較為嚴格。融資公司則是相對安全且可靠的選擇，審核較寬鬆且貸款額度較高。而民間借貸雖然手續簡便且撥款迅速，但利率較高，需要謹慎評估風險。選擇適合自己條件的管道，以獲得最有利的房貸額度和利率。

五、原屋融資申請常見問題

• Q.沒有工作可以申請原屋融資嗎？
• 沒有工作的情況下，是否可以申請原屋融資呢？一般而言，申請銀行的原屋融資需要有一份穩定的工作，並提供相關的工作收入證明，如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細。然而，如果您是向上市融資公司申請房屋融資，只要有固定的收入來源，就可以進行申請。因此，即使沒有傳統的工作，只要能夠證明您擁有穩定的收入來源，仍然有可能申請到原屋融資。
• 選擇原屋融資管道的重點是什麼？不同的房屋融資管道不只關係可貸款額度跟利率，還會影響貸款過件率。就銀行審查來說會比較嚴格，利率雖低卻很難申辦；而民間雖然門檻低，但是風險極高。如果銀行貸不過，建議找與銀行同等規模的上市櫃融資公司，審核寬鬆過件率較高，比民間安全可靠。
• 如何提升原屋融資額度？
• 想要提高原屋融資額度，建議可以從提早養信用、提供財力證明、提供保證人、提供其他擔保品、信用卡或貸款準時繳納，都是提升原屋融資額度的方法。

原屋融資是透過以房屋為擔保來取得資金的一種常見借貸方式。然而，申請原屋融資並非沒有風險和限制，因此在做出決定前，應詳細評估自身財務狀況和還款能力，以確保選擇最適合的貸款方案，以及申請管道，才能真正幫助你解決資金上的需求。