二順位房貸就是一種在房屋已經設定第一順位抵押權的情況下，再向另一間銀行或融資公司申請第二次的貸款機會，並設定第二順位抵押權的房屋貸款方式。為什麼二順位風險較高？與抵押權設定有關嗎？與抵押權設定有什麼關係？如何選擇合適的貸款管道？本文將為你一一解答這些問題。
一、二順位房貸與抵押設定的關係？
要申請二順位房貸之前，先來告訴你與抵押設定的基本觀念。二順位房貸是指房屋已經向一個貸款機構設定了第一順位的抵押權，再用同一個房屋向其他貸款機構申請二胎設定的房屋貸款，也就是說房屋名下會有兩筆房貸，而且第二筆房貸的貸款機構會設定第二順位的抵押權。這種貸款方式也被稱為房屋二胎、二胎設定或房屋二貸。
1.二胎設定抵押的重要性？
抵押權是一種不需要占有擔保物的擔保物權，是為了用來保護債權人的權益，讓債權人可以透過拍賣抵押物來取得債務還款。以二順位房貸為例，在設定了房屋抵押權之後，這間房子還是屬於債務人的，債務人仍然可以使用，只有在債務人違約時，債權人才能行使房屋抵押權。
而抵押權關係於債權債還的順序，抵押權位於較前面的有較高的機會優先獲得拍賣所得價款，而像二順位房貸抵押權則是債權排在後面的，一旦房屋被拍賣，有二胎設定的貸款機構，可能只能獲得部分或甚至無法分享到任何資金。
2.二胎設定抵押的特性
二順位房貸之所以能讓貸款機構安心放款給你，就是基於二胎設定抵押權提供了以下三大保障：
- 可擔保性
這是抵押權的最大特色，意味著如果債務人或抵押人違反契約，抵押權人可以將抵押物（不動產）拍賣，並且優先從拍賣所得中取得債權的清償 。
- 不可分性
根據《民法》第868條的規定，不動產的移轉或分割，不會影響抵押權的存在，抵押權仍然維持原狀，不會因此消滅或減少 。
- 從屬性
這是抵押權的一個基本原則，表示抵押權的效力，是依賴於債權的存在而存在的，也就是說，只有當有真實的債務關係，才能設定抵押權。此外，設定抵押權時，抵押權人必須是債權人，債務人必須是借款人，不能使用他人的名義，否則會造成抵押權的無效 。
二、二順位房貸設定二胎抵押權的時間點
一般來說，申請二胎房貸需要設定二胎房貸抵押權，會在對保簽約手續之後。你可以從以下為二順位房貸的申請流程看出：
- 提出申請
確認好並準備完文件後，正式向貸款機構提出申請，銀行還會調閱申貸人的聯徵紀錄。
- 房屋估價
在接到申請後，機構會初步透過書面的權狀或謄本先行初步估計房屋現有的大略價值。
- 案件審核
依據實價登錄、所在地區、房屋年份、申貸人條件等諸多因素進行評估，確認核貸的額度、利率等。
- 簽約對保
在確認貸款的條件後，機構會請申貸人到銀行或是派對保人員前往拜訪，現場確定各項條件後，進行簽約程序。
- 設定順位
簽約後，機構會請代書到地政機關申請設定房屋的二胎設定抵押權。
- 核定撥款
二胎設定抵押權後，貸款機構就會將開辦費、帳管費、手續費等費用扣除後撥入你所指定的帳戶。
三、二順位房貸核貸重點
若想要順利申請二順位房貸，你必須首先檢視自身是否滿足以下條件：
- 有工作和穩定的收入
如果無法提供工作證明，貸款方會對你的還款能力有所懷疑，而不願意受理你的二順位房貸申請。
- 信用報告須600分以上
信用報告是貸款方審核信用狀況的重要依據，銀行貸款最低門檻是600分。如果低於這個分數，就會被拒絕二順位房貸貸的申請。
- 避免短期內多次申請貸款
如果在三個月內向三家以上的銀行申請二順位房貸，就會留下聯徵多查的紀錄。通常有這種情況時，就會讓貸款方判斷你有財務困難或是負債過多的情況。
- 不適用於15坪以下的套房
銀行貸款通常較為保守，不願意接受15坪以下的小套房申請二順位房貸。而融資公司就沒有這個限制。
如果你的申貸條件無法符合上述銀行的二順位房貸條件，建議你可以考慮向融資公司申請。融資公司提供的二胎貸款不僅受到政府監管，申辦過程有保障，而且審核標準寬鬆、放款速度較快，是在銀行之外申請房屋二胎貸款的一個選擇。
四、二順位房貸管道推薦？
台灣目前有在承作次順位房貸業務的管道，有銀行、融資公司與民間貸款三種。以下介紹這三種申請管道的特色與優缺點：
- 銀行二順位房貸
因為二順位房貸的債務求償順序為「第二順位抵押權人」，貸款風險較高，因此要辦理二順位房貸的銀行並不多。
- 鑫融資二順位房貸
鑫融資公司是為台灣目前獨家承作二順位房貸的融資公司。鑫融資二順位房貸條件審核比銀行寬鬆，貸款成數為不動產鑑價的120％，最高額度可貸到500萬，房屋二胎利率7％~14％與銀行二胎利率6％~16％接近。
- 民間二順位房貸
民間二順位房貸包括：代書、代辦、當鋪與P2P等業者。以民間二順位房貸來說，房屋二胎的額度、利率、費用與還款期限或方式等，沒有提供合理的貸款標準，幾乎都是業者說了算，因此暗藏了許多未知的風險。
五、二順位房貸不過的原因
銀行、融資公司與民間借貸管道都有提供二順位房貸的業務。銀行二胎是最嚴格的，融資公司則比銀行寬鬆，而民間二胎則風險最高。為什麼申辦二順位房貸會被婉拒？以下整理出被銀行婉拒申辦的原因：
- 有信用瑕疵、信用不良、信用評分低於600分，或是有聯徵多查情形
- 信用卡額度使用率較高、使用信用卡循環利息，或是曾用信用卡預借現金
- 有過信用卡費或其他貸款遲繳紀錄
- 收支負債比過高、負債比超過50%，希望透過整合負債減輕壓力
- 屋齡較高、屋況老舊、房屋所在地偏遠
- 一年內有民間私人設定紀錄或查封紀錄
- 銀行評估房子沒有貸款空間，或是銀行二胎房貸額度不夠
- 沒有正式財力證明，例如收入領現族、接案工作者
- 沒有明確收入或收入不穩定，例如打工族、家管、保姆、計程車司機
如果是申請鑫融資二順位房貸，如果你有上述情況，還是可以辦理二胎房貸。不過，若房屋條件屬於下列情況者，就會無法承辦。
- 離島地區
- 共同持有（持分）
- 原住民保留地
- 沒有房屋所有權
- 沒有建物保存登記
- 鐵皮屋
六、二順位房貸Q&A
- Q1想要辦二順位房貸該找銀行或融資公司申請？
- A1若你的信用狀況良好，可以向銀行申請二胎房貸；反之假如你有信用瑕疵或信用不良的情形，找融資公司申請二胎房貸的過件機率會比較高。
- Q2申請二順位房貸會不會很麻煩？
- A2假如你向融資公司申請二胎房貸的話，只需先提供房屋地址就能做評估，若是你同意辦理，則須照上面的流程申請即可。
- Q3沒有薪轉或其他財力證明可以辦二胎房貸嗎？
- A3不一定。若是你的收入不穩定、或者收入是領現金、沒有薪資轉帳證明、扣繳憑單等等因素，銀行會認為你的還款能力不足，進而婉拒你的貸款申請。鑫融資公司二胎房貸審核寬鬆，就算沒有薪轉證明，鑫融資公司還是可以貸款給你。
二順位房貸是一種利用已經二胎設定抵押的房屋，再向其他貸款機構申請第二次借款的方式。這種貸款方式可以活化名下的不動產，取得額外的資金。可以將取得的資金彈性作為投資理財、房屋裝修或者整合債務使用，比起個人信用貸款或是信用卡分期，可以節省不少利息支出。不過，銀行的次順位房貸門檻較高，因此建議選擇合法、信譽良好的貸款機構（例如：鑫融資二胎房貸），並確實了解合約中的貸款條件、利率、收費以及還款方式等，以避免落入二胎陷阱。