在申請二胎房貸時，為何需要設定房屋二胎？抵押權的設定有何目的？由於二胎房貸具有較高風險，通常需要進行房屋二胎設定，以減少申貸人無法準時償還房貸的風險。二胎設定的種類有哪些？挑選的重點是什麼？當房子被設定後，會造成什麼影響？如果你想了解房屋二胎設定的相關資訊，就讓我們在本文中為你一一說明。
一、房屋二胎設定的用意？
為什麼要房屋二胎設定抵押權？房屋二胎抵押權的設定主要在保障債權人在核貸後能準時收到債務人的款項，因此需要提供担保。一旦設定房屋抵押權，債務人就沒有辦法將房子賣掉、過戶給別人，除非買方願意承接債務；若日後客戶無力繳款時，銀行有權向法院聲請查封與拍賣這件擔保品（貸款房屋），並將拍賣後的資金用於償還剩餘的貸款，剩餘的資金會留給屋主。
二、房屋二胎設定的種類有哪些？
房屋二胎設定抵押權還可以分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」，以下分別作介紹：
- 1. 普通抵押權
普通抵押權的設立要求「必須存在債權」，且每次的抵押權只適用於單一合約，並在該合約完成（貸款償還）後失去效力。而普通抵押權年限有多長？普通抵押權是隨著債務償還完而消失、沒還就不會消失，除非債權人沒有更新債權憑證，但即使15年消滅時效過後，5年內都還是可以行使抵押權。
- 2. 最高限額抵押權
最高限額抵押權無需「必須存在債權」的要求。抵押權可以一直被使用（可以重複使用），即使在沒有債權關係存在的情況下，也無需進行抵銷手續。如果未來產生債權，仍可繼續使用同一抵押權，這些都歸屬於單一合約（銀行、融資公司的房貸都屬於「最高限額抵押權」）。
在充分瞭解上述二順位房貸設定的種類後，以下舉例這兩者間的差異：假設李先生以名下的房產借貸了500萬元。如果當初設定的是普通抵押權，只要在還款期限內，將所借金額還清，普通抵押權就消滅。當他想再次借貸時，必須重新辦理抵押權的設定手續。但如果當初是房屋二胎設定最高限額抵押權，那麼李先生隨時可以再次使用房產借貸，只要總額不超過500萬元即可，且不用再辦理房屋二胎設定。
三、房屋二胎設定的影響？
當房屋二胎進行設定時，影響的層面有哪些？二胎房貸顧名思義就是不動產設定受償權是排在第二順位。而這個「順位」的概念，到底會對銀行、融資公司的態度和房屋的可擔保價值，造成什麼樣的影響呢？
- 風險難度認定
當房子被法拍時，拍定價金也會依照抵押順位依序分配，順位越後面的抵押權人，就只能撿前順位分剩的資金。因此，如果法拍所得價金，無法清償債務人的所有債務時，後順位的抵押權人就很有可能一毛錢都分不到。這就是為何銀行普遍認為，無論是申辦二胎貸款，或是核准買二胎房貸款，風險都相當高的原因。
- 房屋的擔保價值
設定抵押權時，銀行也會一併設定房屋可擔保的價值，為了避免債務人繳不出貸款和利息，銀行一般都會以貸款的1.2倍作為設定金額；而這個金額是固定不變的，並不會隨著房貸的繳交而減少。當一胎房貸已經劃走大部分的擔保價值，而房屋增值空間又有限時，二胎房貸的可擔保價值就會受到影響、降低很多。
四、房屋二胎設定抵押權的流程
那麼，房屋二胎抵押權設定該怎麼做？以下說明房屋二胎設定抵押權的流程：
1. 房屋抵押權設定流程
- 土地、不動產登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、雙證件、所得證明及印章。
- 待銀行審核通過，與銀行簽訂借貸契約與抵押權設定契約書。
- 備妥土地登記申請書、抵押權設定契約書、身分證影印本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本及印章等登記文件。
- 本人或委託代理人至地政機關將「房屋權利」設定給銀行。
- 地政機關核發：他項權利證明&設定契約書給銀行
- 「房屋權利」交還貸款申請人
一般來說，房屋二胎抵押權設定僅需一天的時間即可完成，如果是銀行辦理，最快僅需4小時，自己辦理就會比較久一些；而上市融資公司則由對保人員將房屋二胎設定資料送到地政機關辦理。
2. 房屋二胎抵押權設定費用
房屋二胎抵押權設定費用是多少？除了收取他項權利書書狀費80元之外，還會收取一筆抵押權設定登記費用，金額是依照設定權利價值的千分之一計算。
二胎房貸塗銷有必要嗎？ 二胎房貸塗銷有它存在的必要性，對買方而言是確保房屋不會有其他衍生的債務問題，對賣方而言則是確保與銀行的貸款關係完全解除，因此建議還是要確實完成塗銷，才不會因小失大。
五、其他關於房屋二胎設定常見Q&A
- Q二胎房貸清償完成後，有需要辦理塗銷嗎？
- A房屋二胎塗銷有它存在的必要性，對買方而言是確保房屋不會有其他衍生的債務問題，對賣方而言則是確保與銀行的貸款關係完全解除，因此建議還是要確實完成塗銷，才不會因小失大。
- Q房屋二胎設定查詢的方式有哪些？
- A有以下4種方式可以查詢：
- 地政事務所臨櫃查詢：只需知道門牌地址，就可以到地政事務所申請土地「第二類登記謄本」，即能清楚瞭解該筆不動產的詳細情況。
- 「地政服務網」查詢：搜尋「地政服務網」官網，進入電子謄本系統，按照官網步驟即可請領。
- 四大超商事務機查詢：政府推動電子文件E化，民眾只需準備「自然人憑證」，即可到各地超商事務機，操作申請並領取「第二類登記謄本」。
- 請代書協助申請查詢：找代書業者查詢時，則需付給代書一筆查詢的費用。
- 房屋二胎設定需要的塗銷文件有哪些？
- 備妥屋主身分證＋印章、房貸清償證明書、他項權利證明書、抵押權塗銷同意書後，即可到地政事務所申請抵押權塗銷登記。
房屋二胎是種房子在已經有第一順位債權人時，為了能再取資金，將房屋抵押權設定給第二順位債權人的方式。經由本文介紹之後，相信能夠更幫助你了解房屋抵押權設定登記的重要性。當房屋二胎設定完成後，對房屋所有權並不會受影響，不過，若申貸人繳不出房屋貸款時，那麼房屋所有權會轉移至債權人。