持分房屋是什麼？持分房屋貸款是一個複雜的主題，持分房屋指的是多個持有人共同持有一棟房屋，每個持份者擁有其中一部分的權利。房屋持分最常見於遺產繼承或買賣等情況。在這種條件下，若想要申請房屋貸款，需徵得其他持有人同意才能辦理。持分房屋貸款因涉及多人權益問題，因此對於文件需求與申請流程，會比一般房屋貸款繁瑣。
一、持分房屋是什麼？
持分房屋是指房屋的所有權由兩個以上的人共同持有，這種情況常見於夫妻共同購買房屋或繼承父母遺產的情形。夫妻共同買房時，通常會將所有權登記為一人一半，而繼承遺產時，則可能會有多位子女共同持有房屋的情況 。
持分房屋比例計算
持分房屋比例的計算方法，是將房地產的總價值均分給每個持分者，通常以百分比表示。以下我們簡單說明房屋持分比例的計算方法：
1.繼承房屋
根據法定繼承規定，配偶、子女、父母、兄弟姐妹等的繼承份額的法定繼承比例為：配偶享有1/2的繼承份額，子女享有1/2的繼承份額，父母享有1/4的繼承份額，兄弟姐妹享有1/4的繼承份額。
2.夫妻共同買房
夫妻共同買房的持分比例可以由夫妻雙方自行約定，也可以根據出資比例確定。例如，夫妻雙方共同購買了一棟房屋，總價款為1000萬元，A出資600萬元，B出資400萬元。則A的房屋持分比例為600萬元 / 1000萬元 = 60%；B的房屋持分比例為400萬元 / 1000萬元 = 40%。
二、持分房屋可以申請貸款嗎？
由於持分房屋是由多個持有人共同擁有的房產。當房屋產權不完全，申請房屋貸款時，就會面臨一定的困難與挑戰。但若想取得持分產權變更，可考慮以下解決方案：
1.公同共有產權解決辦法
- 改為分別共有：首先需將「公同共有」變更為「分別共有」，這樣才有機會進行產權變更、轉移或處分。
- 申請方式：
1.全體共有人同意並以書面協議申請，向地政事務所辦理變更。
2.由其中一共有人向法院申請「共有物分割」，改為「分別共有」後即可進一步處理產權。
2.分別共有產權解決辦法
- 多數人要賣：依「土地法第34條之1」規定，共有人過半數同意且應有部分過半數同意時，可轉賣他人，並按比例均分轉賣金額。
- 少數人要賣：先向法院申請，若無「不可分割之約定」，法院會以「變價分割」的方式拍賣房屋，拍賣金額按比例均分給共有人。
三、持分房屋貸款申請管道
持分房屋代表所房屋有權是由兩人以上共同擁有，持分者都可以自由處分的應有部分。持分房屋貸款申請的管道主要有以下兩種：
1.銀行貸款
通常對持分房屋貸款申請審核較嚴格，因為產權複雜、價值較低。一般來說，只有所有持分人共同申請，並提供完整的貸款申請文件，才有機會獲得貸款核准。
2.融資公司
上市融資公司與銀行，對於持分房屋的貸款保有相同態度，也是需要所有持分人一起簽署同意書才能辦理房屋貸款。如果不想被親友知道申請新融資二胎房貸，可以申辦時提醒業務員保密。
3.民間貸款
民間貸款機構對持分房屋貸款的審核要求相對較寬鬆，貸款利率也較高。只要有一位房屋持分人申請，並不需要經過全部持分人的同意，就能針對個人持分部分進行估價與貸款。
持分房屋貸款額度、利率
持分房屋貸款的貸款額度通常取決於以下因素：
- 房屋的市值
- 持分比例
- 貸款人的還款能力
四、持分房屋貸款申請流程
持分房屋貸款相對於一般房屋貸款可能更為複雜，要申請持分房屋貸款的事先將以下資料備妥，就可以送交申請。持分房屋貸款的文件與流程如下：
1.持分房屋貸款文件
- 所有持分人雙證件（身分證+駕照or健保卡）與印章
- 戶籍謄本
- 印鑑證明（銀行則不需要）
- 房屋所有權狀
- 存摺封面影本
- 所有持分人簽名同意書
2.持分房屋貸款申請流程
- 送件與申請
- 審核與估價
- 簽約與對保
- 抵押權設定
- 撥款至帳戶
五、持分房屋常見F&Q
- Q持分房屋貸款如何申請？
- 持分房屋貸款申請需要與其他房屋共有人溝通，並徵得其同意。借款人可以向金融機構或民間融資公司申請資金，以持分房屋的部分作為擔保品
- Q.持分房屋可以辦銀行房貸嗎？
- 銀行與融資公司通常不接受共同持有房屋的貸款申請，因此無法辦理銀行房貸。
- Q.持分房屋可以買賣嗎？
- 持分房屋可以買賣，但需要徵得其他持分人的同意。如果持有人之一想要出售自己的持分，應先通知其他持有人，並給予其他持有人優先購買權。如果其他持有人不願購買，則持有人可以向外銷售。
持分房屋的產權狀況較為複雜，在處置或貸款時需要謹慎處理。持分房屋貸款的審核要求較為嚴格，貸款利率也較高。在申請持分房屋貸款之前，應充分了解相關法律法規和貸款政策，並做好風險評估。