當名下的房子，無法向銀行申請房屋貸款、出售甚至出租。原因是房屋被民間私設了，也就是向民間機構借款時設定的抵押權。有哪些情況可能有被私人設定抵押的風險？是否想知道如何查詢房屋是否有民間私設？以及如何解除房屋私設？本文將為你一一解答這些問題。
一、為什麼房屋有私設？
房屋被私人設定的原因通常與財務交易有關，這裡有幾個最常見的原因：
1.民間貸款
借款人因信用評分不佳、負債比過高，或無法提供財力證明等情況，無法從銀行獲得貸款，因此轉向民間借貸公司，如當鋪、代書、地下錢莊等申貸，以房屋抵押取得資金。
2.親人設定
有時房屋所有者的親人可能會以自己的名義對房屋進行設定，主要是為了防止未來該房屋被用於抵押貸款，作為一種預防措施。
3.公司債權
如果房屋所有者開有公司，可能會遇到供應商為了確保能收到貨款，在合作時要求對房屋進行民間私人設定，作為保險措施。
4.建商設定
購買新屋的買家如果自備款或貸款額度不足，可能會先向建商借錢，建商為了保障自己的權益，可能會對房屋進行二順位抵押權設定。
在上述情況下，通常房屋會設定抵押權，用來保障貸款方的權益。房屋私設能確保當借款人無法準時還款時，貸款方可以通過法律途徑回收貸款。
二、房屋私設的影響是什麼？
在前段內容中，我們有提到房屋私設是種將房屋提供給私人抵押設定，這樣的行為將分別對房屋所有人與抵押權人，造成以下幾個影響：
1.房屋所有權人
- 喪失部分房屋處分權：房屋所有權人將喪失部分房屋處分權，例如無法辦理房屋轉移登記或設定抵押權，除非先解除房屋私設。
- 影響房屋貸款申請：房屋私設會影響房屋貸款，若日後房屋所有權人有貸款需求，會因房屋存在私設而影響貸款成數或利率。
- 影響房屋買賣轉讓：此外，若房屋所有權人若想出售房屋，買方可能因房屋存在私設而卻步。
2.抵押權人
- 受償權優先權：如果借款人未能償還債務，抵押權人可以依照設定的順位，優先從抵押物（房屋）的法拍或出售中獲得償還。
- 抵押順位風險：如果房屋已經有第一順位的抵押權設定，當房屋被出售或法拍，第一順位的抵押權人將首先獲得償還，其餘順位的抵押權人則可能面臨無法全額回收貸款本金的風險。
- 法律程序保障：抵押權人在債務人未能履行債務時，可能需要通過法律程序來實現其權利，例如申請法院強制執行等，這可能涉及額外的時間和成本
- 再融資受限：房屋一旦設定了抵押權，該房屋的再融資能力會受到限制。如果想要增加房屋貸款額度，就需要先解除現有的抵押權設定。
三、房屋私設可以貸款嗎？
在房屋已有民間私設的狀態下，是無法向銀行申請房屋貸款的。此時如果有資金需求，我們提供下列可能的解決方案：
1.找親友借錢先償還
在房屋有私設的情況下，如果有親友願意借錢給你償還民間貸款，這是最直接的解套方式。但要注意的是，就算親友間借貸，也建議擬定合約書，保障雙方權益。
2.透過融資公司轉貸銀行
如果原本是向股票上市融資公司辦理新融資二胎房貸，部分銀行承辦意願較高。如果是其他較小型融資公司或民間私人辦理的，仍可向融資公司指定經銷商進行免費諮詢。
3.找其他民間貸款轉貸降息
如果已經有民間二胎房貸貸款，可以考慮找找融資貸款公司申請房貸轉貸降息，待將民間債務還清完成後，就會有機會向銀行申請貸款。
四、房屋私設如何查詢？
要知道房屋是否有被民間借款公司抵押設定，可以透過以下方法來進行查詢：
1. 網路查詢
內政部提供「土地建物參考資訊檔」線上免費查詢服務，民眾只要上網輸入地號或建號，就可得知該筆土地或建物是否有抵押權設定、假扣押、查封、強制執行等事項。
2. 地政事務所臨櫃查詢
除了上網查詢之外，也可親自或委託他人攜帶身分證明文件，前往地政事務所調閱土地登記謄本。土地登記謄本載明該筆土地或建物的權利內容，包括是否有有房屋有私人設定。
五、如何解除房屋私設？
解除房屋私設，通常指的是取消房屋作為民間借貸擔保的設定。這裡有幾個步驟可以參考：
- 償還民間債務：首先，必須償還導致房屋私設的債務。如果債務已經清償，可以進行下一步。
- 取得塗銷同意書：如果債務是向民間金融機構借款，則需要從該機構獲得抵押權塗銷同意書。
- 備妥私設塗銷文件：準備必要的文件，如土地登記申請書、不動產權利書狀、抵押權設定契約書正本與副本、身份證明文件等。
- 前往地政事務所：帶著上述文件和債務清償證明，前往轄區地政事務所申辦抵押權設定塗銷登記。
- 抵押權塗銷登記：在地政事務所完成抵押權塗銷登記後，房屋私設便正式解除。
六、房屋私設常見FAQ
- Q.什麼是房屋私設？
- 房屋私設通常指將房屋作為民間借貸的擔保，進行抵押權設定。這通常發生在房屋所有者需要資金時，向非銀行金融機構如當鋪或私人貸款公司借款
- Q房屋私設尚未塗銷抵押權可以進行買賣嗎？
- 可以。根據民法的規定，即使房產已經抵押權設定，原所有權人仍然有權將之出售，且出售辦妥過戶登記後，原設定之抵押權並不受其影響。這意味著，即使房屋的抵押權尚未塗銷，房屋仍然可以進行買賣。
- Q房屋私設如何查詢？
- 可以使用上網查詢或親自前往地政事務所，申請土地建物登記謄本來確認房屋是否有私設。
房屋私設可能會對房屋所有權人造成困擾，因此建議民眾在辦理貸款前，先查詢房屋是否有設定抵押權。若發現房屋有民間私設，建議可向專業人士諮詢，尋求合適的解決方案。