你知道買房時為什麼要準備足夠的頭期款嗎？頭期款是買房過程中不可或缺的一環，它不僅影響你能否順利取得房屋貸款，還直接關係到日後的財務負擔和房貸成本。讓我們一起來探索，房貸頭期款究竟是什麼，以及該如何面對房貸頭期不足的策略。
一、為什麼買房要準備頭期款？
買房的時候，在與賣方進行簽訂房屋買賣合約時，通常需要準備一筆買房頭期款支付給賣方。自備款成數是指購屋人可以貸款的最高比例。為什麼需要支付買房頭期款？買房頭期款不僅能證明買家的還款能力、低房屋貸款利息負擔，此外買房頭期款還有以下用意：
- 降低貸款成數：買房頭期款越高，貸款成數越低，代表向銀行借款的金額越少，利息負擔也相對較輕。
- 證明購屋能力：頭期款代表買家具有一定財務能力，能夠負擔購屋所需的資金，因此銀行在審核貸款時也會較為謹慎。
- 減少貸款風險：若買房頭期款不足，代表買家對房屋的投資比例較低，一旦房價下跌，較容易面臨斷頭的風險。
二、影響買房頭期款的因素有哪些？
根據中央銀行規定，民眾購買一般自住住宅，房屋貸款成數最高為8成，也就是說，買房頭期款至少要準備房屋總價的2成。買房頭期款會取決房屋總價、申貸銀行、房屋類型、地區，以及個人條件而有所不同。以下為買房頭期款需考量因素：
- 房屋總價：買房頭期款通常佔房屋總價的20%-40%，房屋總價越高，頭期款金額就越大。
- 貸款成數： 買房頭期款準備金越高，房屋貸款成數越低，代表每月的房貸的還款壓力較小。
- 房屋類型： 預售屋的頭期款約在20%~30%；新成屋買房頭期款為25%~35%；而中古屋為30%~40%。
- 地區差異： 房屋座落地點若在六都（台北、新北、台中、台南、高雄、桃園），買房頭期款金額會較高。
三、買房頭期款要準備多少？買房頭期款試算
在買房的過程中，該如何預備買房頭期款是重要的課題。買房頭期款該如何準備，讓我們透過以下房貸試算工具，幫助你掌握了解自身的財務狀況，做好購屋規劃。
1.買房自備款
- 預售屋：銀行可貸成數約70%~80%，自備款建議需準備20%~30%。
- 新成屋：銀行可貸成數約65%~75%，自備款建議需準備25%~35%。
- 中古屋：銀行可貸成數約60%~70%，自備款建議需準備30%~40%。
2.買房契稅
- 預售屋和新成屋：約為10~20萬元。
- 中古屋：約為6~7萬元。
- 老公寓：約為2~3萬元。
3.買房頭期款試算
以下是以800萬台幣的房價為例，依不同房屋類型試算的頭期款金額：
- 預售屋：自備款（800萬×20%）160萬 + 契稅10萬 + 仲介費10萬 + 家具裝潢80萬 = 頭期款約260萬元
- 新成屋：自備款（800萬×25%）200萬 + 契稅10萬 + 仲介費10萬 + 家具裝潢80萬 = 頭期款約300萬元
- 中古屋：自備款（800萬×30%）240萬 + 契稅10萬 + 仲介費80萬 + 家具裝潢80萬 = 頭期款約363萬元
四、如何解決買房頭期款不足的問題？
當買房頭期款準備不足時，難道就不能買房了嗎？我們提供以下幾種方法可以解決這個問題：
- 信用貸款：信貸是大多數人在買房頭期款不足時的首選，但是，個人信貸的還款期限較短，貸款金額大的情況下，每月還款壓力可能會較大。
- 二胎房貸（二順位房貸）：如果房屋價值還足夠，且個人信用分數也不錯，可以用同一間房子，再向其他銀行或融資公司申請「二胎房貸」。
- 房屋增貸：如果原本就有房子，而且房貸也已經繳了一段時間，買第二間房子資金不足時，就可以用第一間房子增貸，補足第二間房屋的頭期款。
- 裝潢貸款：某些銀行有提供「裝潢貸款」可以派上用場。裝潢貸款的額度大多約為房價的一成。
- 保單借款：這種方式是利用具有「保單價值準備金」的保單，向壽險公司提出貸款申請。
五、買房頭期款常見FAQ
- Q.頭期款應準備多少？
- 一般來說，預售屋和新成屋的頭期款約為房屋總價的 20%~40%，而中古屋則為 30%~50%。例如，如果想購買一棟總價為 1,000 萬元的預售屋，則買房頭期款會介於 200 萬元至 400 萬元左右。
- Q.買房頭期款不夠可以貸款嗎？
- 如果買房頭期款不夠，可以透過信貸、裝潢貸款、房屋增貸、以及二胎房貸等方式來填補資金缺口。
- Q.購買房屋後還有哪些費用需要考慮？
- 買房子除了須考慮買房頭期款，可能還須將裝潢、家電和家具等費用列入，這些費用累積起來，也是一筆不小的開銷。
買房頭期款是買房過程中必須先支付的一筆費用，也是衡量購屋能力的重要指標。購房人在購房前應充分評估自身的財務狀況，如果買房頭期款不足，可以採取上述措施進行解決。